【マイホームの住宅ローン】フラット35に決定!

こんにちは阿部です。

私はフラット35sを利用しました。

住宅ローンを検討中、色々と悩みました。

  • 自分の年収でいくらまで借り入れできるのか?
  • フラット35の連帯債務ってそもそも何なのか?
  • 費用はいくらかかる?

こんな疑問に答えていきましょう。

※内容には細心の注意を払っておりますが、素人の実体験に基づいた記事です。住宅ローンお借入れの際は、良くご確認の上お申し込み下さい。

【ブログで徹底解説】マイホームと住宅ローン

いくら借りれるの?

年収が低い場合希望する額が借り入れられるのか不安ですよね。

私もそんな高年収ではないので大丈夫か不安でした。

フラット35では返済負担率が公表されているので参考になります。

年収が400万円未満の場合 → 返済負担率30%以下

年収が400万円以上の場合 → 返済負担率35%以下



フラット35公式 年収による融資額などの制限はありますか。より

例えば年収380万円の場合「380×30%」で、一年の借入れ限度額は114万円以下。

つまり年収380万円の人は、借りれ額を多くても「月額95000円以下に抑えなさい」ということなります。

阿部
年収毎に借入れ可能額が決まっている。逆手にとれば、年収が少ない場合でもその収入に応じた借入れは可能ってこと。

ここでいう年収は源泉徴収表で言うところの総支給額のことです。(もろもろ引かれる前の額)

※さらに自動車ローンを月1万円返済中であれば、先ほどの例で言えばここから1万円が引かれ月額85000円以下というのが大まかなイメージです。

借入れ可能額の例
月額85000円の借入れの場合、年102万円までとなります。35年ローンを組む場合、102万(年)×35年=3570万円 これが借入れ可能限度額のおおまかな目安です。
ひよっこ
でも今の年収だと、家を建てられないよ。どうしたらいいんだろう・・・
阿部
大丈夫。住宅ローンの借入額を増やす方法を説明するね。

借入額を増やす方法

負債を減らす

返済負担率は全ての借入額に対して計算されます。

つまり

  • 自動車ローン
  • 携帯電話の割賦支払い代金
  • キャッシングによる返済額
  • カード分割支払い代

これらが多いと住宅ローンとしての借り入れ可能額が減ります。

住宅ローンを組む前に、借入れを整理し、返済できるものは返済すると住宅ローンの借入額を増やす事ができます。

完済見込み とは?
住宅ローンを組む段階で「完済見込みあり」とすることも可能です。その場合、完済証明書などが必要になることも。

夫婦の収入を合算する

夫婦で家を建てる場合、夫婦で連帯して債務を負うことで「収入合算」することが可能です。

例えば夫「年収300万円」妻「年収200万円」なら、二人の収入を合算することで「年収500万円」として借入れ可能額が計算できます。

フラット35連帯債務者制度とは?

1つの住宅ローンを連帯して負うものです。

連帯債務者の条件は以下の通りです。

  1. お申込みご本人の直系親族
  2. 配偶者(婚約者または内縁関係にある方を含みます。)の方
  3. お申込時の年齢が70歳未満の方
  4. お申込みご本人と同居される方

フラット35公式 収入を合算して申し込めますか?より

夫に不幸があった場合は?
  1. 夫が申し込み人となり、夫が団体信用生命保険(団信)に加入
  2. 妻は連帯債務者(妻は団信には非加入)

この条件で、夫が亡くなった場合ローンは団信によって無くなります。逆に妻に万が一があった場合は、団信に非加入のため返済されません。

※デュエットという連帯債務者も団信に入れる制度もあります。金利上乗せあり。

 

阿部
夫婦のどちらかが欠けると返済に困るなら団信はデュエットにしましょう。デュエットにすることで金利負担が増えるのでよくシミュレーションしましょう。

住宅の共有持分「夫婦のものだから、1/2でいいっす」と気楽に考えていると贈与税がかかってくるので注意してください。

贈与税がかからないようにするために
  • 住宅3100万円(夫名義の預金から500万円頭金。残り2600万円を連帯債務で借入れ)
  • 連帯債務の割合は50%(夫1300万円・妻1300万円)とした。

この場合、3100万円の住宅について、夫が用意した金額は「1300万円+500万円=1800万円」妻が用意した金額は1300万円となります。

この場合、

  1. 夫の住宅持分は、1800/3100
  2. 妻の住宅持分は、1300/3100

となり、夫58%、妻42%と計算されます。

これを単純に50%でいいやとした場合、夫から妻へ8%分(248万円分くらい)贈与した扱いになってしまします。

住宅共有持分登記の際には、税務署に相談するなどし、慎重に行いましょう。

住宅ローンの額

住宅ローンの額はピンきりですので明確な答えはないですが、マイホームの実例を紹介すると家のみにかかった総額は1800万円くらいでした。

ですが住宅ローン以外にかかるお金もあるので把握しておく必要があります。

住宅ローン以外にかかるお金

諸費用

  • 解体費用(解体して新築する場合)
  • 測量分筆登記費用(我が家のように、一筆の土地を2筆に分けるような場合)
  • 銀行費用(借入手数料)
  • つなぎローンの手数料や金利分の支払い
  • 抵当権設定登記費用
  • 外構工事

かかった諸費用は総額240万円ほどでした。

解体したり分筆したりちょっと一般の方より高めだと思います。

細かい内訳が気になる方はこちらの記事にまとめてあります。

【ブログで公開】マイホームの総額&諸費用【見積りあり】

【ブログで公開】マイホームの総額&諸費用【見積りあり】

2020年5月18日

住宅ローンの頭金

もしフラット35で借りるなら1割以上の頭金を用意することをおすすめします。

フラット35の金利を見ると分かりますが、融資率(9割以下か9割越えか)によって金利が異なることがわかります。

建築にかかる総費用が1800万の場合181万円以上の頭金を用意すると借入額が1619万円(1割以下)となってフラット35の借入れ金利が安くなります。

毎月の返済額で比較すると、この金利差はとても大きいです。

1割頭金を用意しておくと住宅ローン以外にかかる諸費用等をまかなえます。

事前審査はいつやるべき?

私は土地があったのでお家の見積もりが完成し大まかな日程が定まったら事前審査をしました。

「事前審査は融通が利く」

実際借り入れた経験談から

  • 融資実行日(完成予定日)
  • つなぎ融資の実行日・各回毎の金額
  • 総借入額

などは事前審査通過後に改めて問われます。追加工事で総借入額が増減したり、気候変動でつなぎ融資の実行日・融資実行日がづれるのはよくあることだからです。

事前審査はあまり神経質にならなくても大丈夫そうです。

あくまで返済負担率をクリアし無理のない返済計画であれば承認されそうです。

銀行にかかった諸費用

住宅ローンの総借入額に対して事務手数料がかかります。

我が家は楽天銀行を支払い口座に指定しなかったため総借入額の1.430%を事務手数料として支払いました。

阿部
銀行にかかった費用は総額45万円ほどです。

私が利用したのは楽天銀行です。

ネット銀行のメリット&デメリットなどまとめている記事はコチラです。

【楽天銀行住宅ローン口コミ】審査の厳しさ&使って感じたデメリットも

【楽天銀行住宅ローン口コミ】審査の厳しさ&使って感じたデメリットも

2019年1月16日

住宅ローンの諸費用を計算してみよう(マイホームの実例)

以下の条件で実際に計算してみましょう。

つなぎ融資の計算例

つなぎ融資の金利【2.63%】事務手数料【一律10.8万円】つなぎ融資で借り入れる額【1080万円】

とします。

  • 一回目つなぎ融資8月26日に540万円
  • 二回目つなぎ融資10月25日に540万円
  • 引渡日は1月24日

引渡予定日とは銀行が指定する司法書士が抵当権設定登記を行う日のことです。

「引渡日=融資実行日」となります。金銭消費貸借契約(住宅ローン契約)の金利もこの月の金利になります。

阿部
まずは一日当たりの金利負担額を計算しましょう。

540万円×2.63%で一年の金利が1402020円です。これを一年365日で割ると

  • 389.10円/1日

が金利負担額になります。

1回目のつなぎ融資実行日は8月26日で返済日(引渡日)が1月24日ですので152日間です。

152日×389.10円でつなぎ融資の金利負担額は59142円となります。

阿部
端数処理の仕方によって数円ずれが生じるかも知れません。

事務手数料は一律10.8万円です。

実際に融資される額(振り込まれる額)は

  • 540万円ー59142円ー108000円=5232858円

となります。

阿部
つまり167142円は現金で工務店やハウスメーカーに支払うことが必要です。

2回目は10月25日~1月24日分の金利負担のみ(35796円)が540万円から差し引かれ5364204円が融資されるという流れです。

阿部
つなぎ融資の事務手数料が引かれるのは初回のみ!

これらの計算は「つなぎローン差し引き計算書」として銀行からもらえるので正確な数字はそちらで把握できます。

資金計画上必要な現金をおおまかに把握するのは重要なので参考に計算してみて下さい。

住宅ローンの「金銭消費貸借契約書」に貼る印紙(1000万越え5000万以下2万円)もかかります。

住宅ローンの注意点

事務手数料や金利負担分は現金で用意しておく

つなぎ融資の「金利負担分」や事務手数料は借入額(融資額)から差し引かれて振り込まれます。

差し引かれる手数料や金利分は予め現金で準備しておかなくてはなりません。

引渡日は余裕を持って設定する

工期が延びて契約した引渡日までに完成しないと「遅延損害金利」が発生します。

仮に引渡日より早く完成し引き渡しされた場合「過剰に払った金利負担分」は戻し利息として返金してくれます。

現金負担が一時的に増えますが工期が伸びることは往々にしてあるので注意が必要です!

家づくりの全てが分かるブログ記事を集めました

【abeん家のマイホームブログまとめ】

 

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