【フラット35】体験談をブログにまとめました【かかった費用公開中】

こんにちはあべです。

マイホームの住宅ローンに選んだのはフラット35です。

フラット35を使う前は色々な疑問がありました。

フラット35の疑問
  • 借入可能額はどのくらい?
  • 夫婦合算できる?
  • 銀行にかかる諸費用はどのくらい?
  • 審査は厳しい?

このブログではこんな疑問にお答えしていきますね。

【フラット35】体験談をブログにまとめました【かかった費用公開中】

フラット35⇒いくら借入できるの?

フラット35を検討した時疑問だったのは「いくら借入できるか】でした。

フラット35の場合とても分かりやすいです。

以下のように基準が示されているからです。

年収が400万円未満の場合 → 返済負担率30%以下

年収が400万円以上の場合 → 返済負担率35%以下

【公式】フラット35 年収による融資額などの制限はありますか。より引用

計算例を紹介します。

例えば年収380万円の場合「380×30%」で一年の借入れ限度額は114万円以下ということになります。

つまり年収380万円の人は多くても「ローン月額95000円以下に抑えなさい」ということなります。

あべ
年収毎に借入れ可能額が決まっている。年収が多い少ないというよりも年収に応じた無理の無い借入額であれば審査できるということです。
年収とはどの金額を指すの?

ここでいう年収は源泉徴収表で言うところの総支給額のことです。(もろもろ引かれる前の額)

フラット35の借入額を左右する「今の負債」

実際借り入れて分かったのですが返済負担率をクリアしていれば満額融資してもらえる訳ではありません。

例えば今の負債である

  • 自動車ローン
  • 携帯電話の割賦支払い代金
  • キャッシングによる返済額
  • カード分割支払い代

等が借入可能額から差し引かれます。

阿部
うちの場合「自動車ローン」「携帯の割賦」がありましたが借入可能額に問題が生じなかったのであえて繰上返済はしませんでした。

フラット35をシミュレーションしてみた

これらの予備知識を元にフラット35でシミュレーションしました。

フラット35の公式サイトには

  1. 借入希望金額から
  2. 毎月の返済額から
  3. 年収から

借入可能額をシミュレーションできるサービスがあります。

このシミュレーションで1人では借入が難しい場合や夫婦で住宅ローン減税を受けたい場合等は夫婦合算ローンが可能です。

夫婦でフラット35を利用する場合

うちも夫婦連帯で住宅ローンを組みました。

夫婦で住宅ローンを組むとそれぞれ住宅ローン減税を受けられるメリットがあります。

例えば夫「年収400万円」妻「年収200万円」なら、二人の収入を合算することで「年収600万円」として借入れ可能額が計算できます。

フラット35連帯債務者制度とは?

1つの住宅ローンを連帯して負うものです。

連帯債務者の条件は以下の通りです。

  1. お申込みご本人の直系親族
  2. 配偶者(婚約者または内縁関係にある方を含みます。)の方
  3. お申込時の年齢が70歳未満の方
  4. お申込みご本人と同居される方

フラット35公式 収入を合算して申し込めますか?より

ここで疑問だったのがどちらか先立った場合どうなるのかです。

楽天銀行に聞いて確認してみました。

フラット35の連帯債務⇒不幸があった場合

うちのケースは妻は団信非加入・私のみ団信加入です。

もし私が先立ったらローンはどうなるんだろう?不安になり銀行に聞いてみました。

夫に不幸があった場合のシミュレーション
  1. 夫が申し込み人となり、夫が団体信用生命保険(団信)に加入
  2. 妻は連帯債務者(妻は団信には非加入)

この条件で夫が亡くなった場合ローンは団信によって無くなるそうです。

逆に妻に万が一があった場合は団信非加入のため返済されません。

夫が返済し続けなければいけないということ。

夫婦で団信に加入できる「デュエット」という制度もあります。

詳細に知りたい方は公式ページをご覧下さい。

 


【公式】フラット35新機構団体信用生命保険制度より引用

 

 

フラット35夫婦合算の場合「共有持分」は半分でいいの?

「夫婦合算」でフラット35を組むことに決定した我が家ですがここでもう一つ知っておきたいことを解説しておきます。

それが「共有持分」についてです。

住宅の共有持分「夫婦のものだから、1/2でいいっす」と気楽に考えていると、場合によっては贈与税がかかってくるので注意してください。

以下とても分かりやすい例があるので引用させて頂きました。

5,000 万円の物件(土地3,000 万円、建物2,000 万円)について、夫婦間のケースに応じて、どのように持分割合が決まるのか、例を挙げて説明します。

【持分割合の例②】

夫の支払金額:頭金1,000万円+2,000万円(住宅ローン)
妻の支払金額:2,000万円(住宅ローン)

持分割合は、頭金や住宅ローンの区別をせずに負担する金額で決められますので、上の図の通りとなります。

SBIマネープラザ株式会社 住宅取得時の持分割合とは? 共有名義のメリット・デメリットと注意点より引用

住宅共有持分登記の際には担当する工務店・依頼する司法書士や税務署など、専門家に相談するなど慎重に行いましょう。

フラット35は頭金ありが断然有利です

もしフラット35で借りるなら1割以上の頭金を用意することをおすすめします。

私達も頭金を1割以上用意しました。

フラット35の金利を見ると分かりますが融資率(9割以下か9割越えか)によって金利が異なるからです。

建築にかかる総費用が1800万の場合181万円以上の頭金を用意すると借入額が1619万円(1割以下)となってフラット35の借入れ金利が安くなります。

毎月の返済額で比較するとこの金利差はとても大きいです。

フラット35:金融機関は楽天銀行に決定

我が家もシミュレーションは入念に行いました。

シミュレーションをもとに将来不測の事態が起きても問題無い資金計画を立てました。

ここまでくるとマイホームにかける大枠の予算が決定できます。

次は予算に合う土地&ハウスメーカー探しです。

うちの場合土地はあったので見積りが出来たところでフラット35の事前審査に移りました。

選んだのは楽天銀行です。

楽天銀行はどんな銀行か?

その辺は長くなるので別記事にまとめました。

【楽天銀行住宅ローン口コミ】審査の厳しさ&使って感じたデメリットも

【楽天銀行住宅ローン口コミ】審査の厳しさ&使って感じたデメリットも

2019年1月16日

フラット35の事前審査スタート

事前審査は融通が利きます。

実際借り入れた経験談から

  • 融資実行日(フラット35の場合完成予定日)
  • つなぎ融資の実行日・各回毎の金額
  • 総借入額

などは事前審査通過後に改めて問われました。

追加工事で総借入額が増減したり気候変動でつなぎ融資の実行日・融資実行日がづれるのはよくあることだからだそうです。

細かい日程までしっかり抑えなくてはいけないという訳ではないのでその意味では事前審査はそこまで神経質にならなくても大丈夫そうです。

あくまで返済負担率をクリアし無理のない返済計画であれば承認されるのではないでしょうか。

フラット35の借入にかかった諸費用

私が利用した楽天銀行は住宅ローンの総借入額に対して事務手数料がかかりました。

我が家は楽天銀行を支払い口座に指定しなかったため総借入額の1.430%を事務手数料として支払いました。

その他つなぎ融資も利用しましたので色々手数料がかかりました。

あべ
銀行にかかった費用は総額45万円ほどです。

フラット35以外にかかった諸費用はいくら?

マイホームには諸費用が様々かかります。

フラット35に関係する【事務手数料・つなぎローン手数料・金利負担分】以外にかかった諸費用を紹介しておきましょう。

  • 解体費用(解体して新築する場合)
  • 測量分筆登記費用(我が家のように、一筆の土地を2筆に分けるような場合)
  • 抵当権設定登記費用
  • 水道工事費用
  • 外構工事費用

etc

かかった諸費用は総額240万円ほどでした。

解体したり分筆したりちょっと一般の方より高めだと思います。

細かい内訳が気になる方はこちらの記事にまとめてあります。

【マイホームの総額&諸費用】いくらかかった?【ブログで全公開】

【マイホームの総額&諸費用】いくらかかった?【ブログで全公開】

2020年5月18日

分かりにくいフラット35のつなぎ融資⇒諸費用計算例

以下の条件で実際に計算してみましょう。

つなぎ融資の計算例

つなぎ融資の金利【2.63%】事務手数料【一律10.8万円】つなぎ融資で借り入れる額【1080万円】

とします。

  • 一回目つなぎ融資8月26日に540万円
  • 二回目つなぎ融資10月25日に540万円
  • 引渡日は1月24日

引渡予定日とは銀行が指定する司法書士が抵当権設定登記を行う日のことです。

「引渡日=融資実行日」となります。金銭消費貸借契約(住宅ローン契約)の金利もこの月の金利になります。

あべ
まずは一日当たりの金利負担額を計算しましょう。

540万円×2.63%で一年の金利が1402020円です。これを一年365日で割ると

  • 389.10円/1日

が金利負担額になります。

1回目のつなぎ融資実行日は8月26日で返済日(引渡日)が1月24日ですので152日間です。

152日×389.10円でつなぎ融資の金利負担額は59142円となります。

あべ
端数処理の仕方によって数円ずれが生じるかも知れません。

事務手数料は一律10.8万円です。

実際に融資される額(振り込まれる額)は

  • 540万円ー59142円ー108000円=5232858円

となります。

あべ
つまり167142円は現金で工務店やハウスメーカーに支払うことが必要です。

2回目は10月25日~1月24日分の金利負担のみ(35796円)が540万円から差し引かれ5364204円が融資されるという流れです。

あべ
つなぎ融資の事務手数料が引かれるのは私が利用した楽天銀行は初回のみでした。

これらの計算は「つなぎローン差し引き計算書」として銀行からもらえるので正確な数字はそちらで把握できます。

資金計画上必要な現金をおおまかに把握するのは重要なので参考に計算してみて下さい。

住宅ローンの「金銭消費貸借契約書」に貼る印紙(1000万越え5000万以下2万円)もかかります。

フラット35を利用して実感!抑えておきたい注意点

事務手数料や金利負担分は現金で用意しておく

つなぎ融資の「金利負担分」や事務手数料は借入額(融資額)から差し引かれて振り込まれます。

差し引かれる手数料や金利分は予め現金で準備しておかなくてはなりません。

引渡日は余裕を持って設定する

工期が延びて契約した引渡日までに完成しないと「遅延損害金利」が発生します。

仮に引渡日より早く完成し引き渡しされた場合「過剰に払った金利負担分」は戻し利息として返金してくれます。

現金負担が一時的に増えますが工期が伸びることは往々にしてあるので注意が必要です!

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