新築⇒引き渡し前の住所変更【タイミングと注意点】

こんにちはあべです。

ひよっこ
新築がもう少しで完成。銀行から新住所の住民票が必要と言われた。役所に聞いたら「引越し前に住所変更は出来ない」と言われんだけど。いったいどういうこと?引き渡し前の住所変更の実際が知りたいな。
この記事の内容

新築引き渡し前の住所変更⇒ベストなタイミング

登記のタイミングと住所変更の関係

住所変更前に必ずやっておかなければいけないこと

このあたりの体験談をブログにまとめました。

新築⇒引き渡し前の住所変更【タイミングと注意点】

まず新築が引き渡されるまでの流れと「住所変更・登記」の関係を図にしたのでご覧下さい。

【新築の住所変更】丸分かり超簡単解説→図解あり


新築引き渡し前に住所変更をする理由

図に示すように新築引き渡し前の1~2週間前に住民票を移動するのが「通例」とされています。

理由は

  • 旧住所で所有権保存登記・抵当権設定登記を行うと引っ越した後に再度住所変更の登記が必要になる
  • 費用と手間が無駄にかかる
  • 住宅ローンを実行できない

ことが理由です。

住宅ローンは新しい住所の「土地や建物」に抵当権を設定するので「旧住所」のままでは実行できませんよね。

そこで一般的には「新築引き渡し前の住所変更」が通例とされています。

新築引き渡し前に住所変更⇒登記上問題ないの?

マイホームが完成間近になったら建物表題登記を行う必要があります。

建物表題登記とは?

建物表題登記とは、建物の物理的な状況を、登記簿という登記所に備え付けられた公の帳簿に登録する手続きの事を言います。
ここでいう物理的な状況とは、建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積の事であり、これらを登記簿に登録する事により、どれくらいの大きさでどんな形状 の建物なのかが明らかになるわけです。また、建物表題登記では、これに加えて、その建物の所有者や新築年月日なども登録されます。
なお、新築建物の所有者は、新たに建物が生じた日から1ヶ月以内に建物表題登記を申請しなければなりません。(不動産登記法第47条第1項)
この登記の申請を怠った場合には、10万円以下の過料に処されることがありますので注意が必要です。(不動産登記法第164条)

首都圏測量登記事務所より引用

あべ
土地家屋調査士が完成した建物の「各階平面図」「建物図面」などを作成し「どこにどんな建物が建っているか」を登記する一連の作業です。「

建物表題登記は土地家屋調査士の部門ですが司法書士に依頼すれば紹介してもらえるので我が家は司法書士経由でお願いしました。

あべ
建物表題登記は足場が撤去され水周りや内装のクロスを貼り終える頃が目安です。(図ではほぼ完成としていますが)ハウスメーカー担当者が教えてくれます。司法書士を自分で探す場合はこれより早めに準備を進めましょう。

建物表題登記は住所変更前の「旧住所」で行って構いません。

旧住所で行っても良い理由

建物表題登記には所有者の住所や氏名も記載されます。

旧住所で登記した場合でも引渡時の所有権保存登記で「新旧の移動がわかる住民票」を添付して登記することで書き換えられる仕組みだからです。

建物表題登記の完了をもって交付される住宅用家屋証明書は、所有権保存登記の必要資料です。

別々に依頼すると面倒なので1人の司法書士経由で頼むとスムーズでしょう。

新築引き渡し前に住所変更をしてみた

私は同一市町村内に新築しました。

そこでまずは転居届けを今住んでいる区役所に提出しに行きました。

必要書類は「本人確認書類(免許証など)・印鑑 ・国保保険証」の3つでした。

※国保以外の方は「保険証」は不要です。

同一市町村内への引越しだったのでこの1回で住所変更手続きが完了しました。

同一市町村以外の場合

今お住まいの市町村に「転出届」を提出します。必要書類は「本人確認書類・印鑑・国保の人は保険証」です。これによりが「転出証明書」交付されます。

「転入届」と「転出証明書」を新築を建てる役所に提出します。 

新築引き渡し前の住所変更⇒建前と現実のお話

転入・転居届けは引っ越してから14日以内と定められています。

私も役所に転居届けを提出したとき「引っ越しましたか?」と確認されました。

「引っ越していません」と答えると当然役所も法に則って処理しなければいけないので「認められません」と答えるしかありません。

ですので新築引き渡し前の住所変更の場合は建前と現実は分けて考えて答えることが必要です。

これによって

  1. 所有権保存登記が1回で済み「費用&手間が省ける」
  2. 登録免許税が1/7になる

というメリットがありました。

新築の住所変更手続き⇒登記関係書類も一緒に準備する

住所変更で役所を訪れる際一緒に「所有権保存登記・抵当権設定登記」に必要な書類も準備しておくと手間が省けます。司法書士に頼む場合、建築主が用意する必要書類は以下の通りでした。

  1. 印鑑証明書
  2. 住民票

※建物表題登記を別に頼んだ場合住宅用家屋証明書も必要です。

新住所で所有権保存登記を行う場合「新旧の移動履歴が分かる住民票」が必要です。

同様に新住所で所有権保存登記を行う場合抵当権設定登記に使う印鑑登録証明書も新住所である必要があります!

必要な部数を司法書士に確認しましょう。

新住所の印鑑登録証明書の利用目的

役所の窓口で印鑑登録証明書や住民票を請求する場合「利用目的」を記載させられる場合があります。

私は一瞬戸惑いました(汗)

銀行提出とでもしておきましょう。突っ込まれませんし車のローンでも利用しますからね。

引き渡しとローンのかかわり

私はフラット35を利用したので「ローン実行日は引渡日」でした。

私が利用した楽天銀行では、住宅ローンの金銭消費貸借契約書をかわすための必要書類は融資実行(=引渡し日)の13営業日前までに用意する必要がありました。

またその前に司法書士との面談も必須条件でした。

新築引き渡し前に住所変更する際の注意点

超重要です。

住所変更が行われると役所から確認書類が送られてきます。

この際ポストが無いと郵便局は配達しません。

私はこれで失敗しました。

郵便局に止めておいてくれたので助かりました。

配達先なしとして役所に返送されるとかなり面倒なことになります。

「氏名」「住所」を表記した簡易的なポストでもいいので必ず設置しておきましょう。

氏名が確認できない場合も配達されないからです。

もし今建物表題登記前の段階で外構の見積り手配が済んでいない場合ちょっと急いだほうが良さそうです。

ポストはもちろんですが駐車場の外構などは引越し後に行うとかなり不便だからです。

コンクリートの養生期間は10日前後必要なので、工事期間中10日くらい駐車することが出来なくなるからです。

これも失敗しました。余計な出費&保育所の送迎に苦労しました。

もし引越しと同時に外構を完成させたいなら今すぐ手配した方がいいですよ。

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