このブログではネットに載ってない土地の探し方を実体験をもとにまとめました。
私は、もともと建築できる土地はありました。
ですが、その土地には貸家が建っていて、立ち退き交渉を不動産屋にお願いしていたんです。
ところが半年経っても音沙汰無。
自ら立ち退き交渉に臨むことに・・・。
そこからさらに半年経過した頃・・・「市営住宅に受かるまで出ません」これが住民の本音でした。
愕然としました。
いつになったら家が建てられるんだろう・・・子供の入学に間に合わないかもしれない・・・。
ここまでに１年は経過していたと思います。
ここから、やむを得ず「土地を探す」ことになりました。
SUUMOやニフティーなどで検索する日々。
良さそうだなぁと思って詳しく見てみると
再建築不可
傾斜地
など・・・
ここで気づいたんです！検索サイトにはいい土地は載っていないんだって。
そこで私は希望エリアを歩いてみたり、地元不動産屋に足を運んだり、タウンライフ土地探しを利用して複数ハウスメーカーから未公開土地の情報を収集することを始めました。
この方法のおかげで、ポータルに掲載されていない「隠れた良物件」にたどり着くことができたんです。
結局、急転直下立ち退きが成功し土地を買うことはなかったのですが、同じく困っている方向けにこのノウハウをブログにまとめました。
保存版なので是非最後まで読んでみてくださいね。
本当に「ネットに出てない土地」って存在するの？
土地探しというと、SUUMOやHOME'Sが思い浮かびますよね。
このような土地探しポータルサイトに掲載されていない土地情報のことを「未公開」「非公開」呼びます。
なぜ非公開なのか？
このような理由が考えれます。
実際私は、ハウスメーカーや不動産会社経由で、SUUMOなどでは見つからない土地を紹介してもらったので、未公開の土地は存在しますよ。
ネットに載ってない土地を見つけるための6つの探し方
地元不動産に複数相談し、非公開情報を得る
地域に根差した不動産屋ほど地主との強いパイプを持っています。
地主が今後手放す予定の土地、新たな造成予定のエリア情報などを持っていることもあるので、足を運び情報提供を依頼すると良いでしょう。
また、REINS（レインズ）と呼ばれる不動産業者専用の物件共有ネットワークがあります。
この情報は一般人には見れませんので、たまに不動産屋へ足を運び情報提供を依頼すると良いです。
実際私もこの方法でいくつか土地情報を紹介してもらいました。
建築条件付き土地を視野に入れる
建築条件付き＝自由が利かないと最初から対象外していませんか？
ハウスメーカーは、建物を建築してもらいたいから、総予算内に収まる土地情報を提供しようと努力する力が働きますし、場合によって土地の値引き交渉に動いてくれることもありますよ。
チラシ・看板・店頭で出会える「昔ながら」のルート
ネット検索だけでは見えてこないこと。
例えば私のケースだと希望エリアの道路沿いにずーっと空き地があって。
別の日に通りかかったら「売地」看板がでていたなんてことがありました。
このように
- 「売地」の看板
- 不動産屋の店頭掲示板
など、アナログな情報にもアンテナを張ると良いことがあります。
誰にでも教える訳じゃない・・・熱意を伝えることは意外と重要
一度に限らず週１ペースで良い情報ありませんか？と熱意をPRするのもあり。
何度も通う・熱心に探している人だと思われれば「実は・・・」と新着の情報、誰にも出していない情報をポロっと紹介してもらえました。
ハウスメーカー経由で非公開物件を提案してもらう（例：タウンライフ）
不動産屋に足を運びつつ、建築条件ありも視野にいれて探してみるか・・・と利用したのがタウンライフ土地探し。
希望条件を出すだけで、複数社から未公開物件の提案が届きます。
嬉しい誤算だったのが「住友不動産販売」から「建築条件無し」の未公開情報も流してもらえたことでした。
サービスの利用体験談は以下記事にまとめています。
タウンライフ土地探しの口コミをさらに詳しく
区画整理・市区町村の土地もチェック対象に
私自身はこのルートでは土地を見つけられませんでしたが、区画整理中のエリアなどでは、整備前の段階で分譲予定の情報が出ることもあるようです。
実際に私の知人は、役所のサイトで偶然見つけた情報をきっかけに、「抽選販売」の土地を手に入れたとのこと。
これは完全に水面下の情報というわけではありませんが、まだSUUMOなどに載っていない段階の土地に出会えるチャンスではあります。
役所やUR都市機構、地元の開発協議会などのサイトは、地味だけど意外な掘り出し物ルートになるかもしれませんね。
土地探しサイトおすすめ5選と、実際に役立った使い方
| ここは何もしない | 非公開物件との出会いやすさ | 特徴・使い方（非公開物件探索の観点） | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| タウンライフ土地探し | ★★★★★（直接届く） | ハウスメーカー経由でネット非公開の土地を提案してくれる。 「土地＋建物」のプラン提案もセットなので、問い合わせ後の動きが早い。 自分で探すより、提案を「待つ」スタイル。 | 効率よく探したい人／営業を受けるのが苦でない人 |
| LIFULL HOME’S | ★☆☆☆☆（補助的） | 地図機能が使いやすく、エリア研究・相場把握に◎。 周辺施設や学区も地図上で確認できるため、 非公開物件を見極める「目利き」力を養うのに役立つ。 | 初心者／相場感やエリア傾向をつかみたい人 |
| SUUMO（スーモ） | ★☆☆☆☆（補助的） | 掲載数は最多クラスだが、基本的には公開物件のみ。 すでに売れていたり、更新が遅いこともあるため、 あくまで比較用・補足用としての活用が◎。 | 出回っている物件をざっくり把握したい人 |
| アットホーム | ★★☆☆☆（地域次第） | 地元密着業者が多く、早期掲載やレインズ経由の物件が出やすい。 地域によっては「まだ他では出ていない土地」が拾える場合も。 | 地元の掘り出し物を探したい人／直接やりとりに慣れている人 |
| 不動産ジャパン | ★★☆☆☆（準公的） | 公益法人が運営。 レインズと連動しているため、大手より先に出ることも。 掲載数は少なめだが、競合が少なく落ち着いて探せる。 | 地方の土地を探している人／穴場を見つけたい人 |
タウンライフ土地探し｜「非公開土地」が届く
「ネットに載っていない土地に出会いたい」なら、まず外せないのがこのサービス。
資料請求のスタイルを取っていますが、ただのカタログサービスではありません。
資料請求時に土地に関する希望を伝えることができて、ハウスメーカー側が「この条件ならうちの物件が合うかも」と判断すればまだ一般公開されていない土地（販売予定含む）を優先的に提案してくれる可能性があるからです。
私自身、このサービスを住友不動産販売から非公開・建築条件無しの土地情報をもらえましたし、各ハウスメーカーとメールで土地に関する情報のやりとりが可能でした。
これが私が実際にもらった資料です。
対応はハウスメーカー・担当者によるとは思いますが、私は利用して良かったと感じましたよ。
LIFULL HOME’S｜非公開に行く前に「目利き力」を養う
LIFULLは、どちらかといえば「探すための予習ツール」として活用しましょう。
エリアの相場感や、駅との距離、近隣の施設、道路幅など、地図上で視覚的に把握するのに役立ちます。
非公開物件に出会っても、「それが高いのか安いのか」など、判断するための基準を持っておくことが重要ですよね。
その基準を作るには、まずLIFULLで条件検索→地図で周辺の土地をチェック。
「相場観」をつかむのにちょうどいいツールですよ。
相場を調べるのに役立つ
SUUMO（スーモ）｜良い土地が載ってないことを確認する場所
SUUMOは掲載数は業界トップクラスですよね。
例えば土地の希望が「○○エリアで駅徒歩10分以内・50坪・2500万円以下」だとしても、掲載数トップクラスのSUUMOで検索して全くヒットしないとしたら、それは「そもそも存在しにくい条件」だということが分かりますね。
つまりSUUMOは「自分の希望条件が現実的かどうか？」を検証するフィールドでもあるんです。
この事前リサーチがあるからこそ、非公開物件を紹介されたときにも、「これはレアかも」「妥当かも」という判断がつきやすくなります。
また非公開物件を紹介してもらうには、営業担当に「この人は本気だ」と思ってもらうのが大事です。
私の場合、タウンライフ経由で話を進めたハウスメーカーに対して「今まではSUUMOで毎日検索していて、○○町と△△町に絞ってるんですけど、出てこなくて」と相談したところ、営業担当から「実はそのエリアで近日公開予定の土地があります」と教えてもらえたことがありました。
SUUMOでのリサーチ実績を伝えることは、営業側に「土地探しを本気でやってる人」という印象を与える武器にもなりますよ。
希望条件の現実性を確認
アットホーム｜地元業者の「ひと足先の物件」に出会えるかも
アットホームは中小の不動産業者も多く利用しているようで、地域によっては「まだ他のポータルには載っていない土地」が先に出てくることがあるようでした。
実際、うちの近くでも「アットホームだけで公開中」という土地がちらほら見受けられました。
アットホームで気になる物件を見つけたら、即電話・即現地確認が鉄則です。
即電話・即現地確認
不動産ジャパン｜レインズ連携の「競合の少ない穴場」
不動産ジャパンは、公的な団体が運営している比較的マイナーなポータル。
そのぶん、利用者が少なく「競争率が低い」という隠れたメリットがあります。
実際知らない人が多いと思います。
レインズ（不動産業者専用ネットワーク）との連携もあるため、「まだ他サイトに出てないけど登録はされている」段階の土地が載ることも。
地味ですが、郵便番号や地番から細かく検索できる機能も便利。
定期的なパトロールがおすすめです。
定期的パトロールにおすすめ
サイトを見るだけでは不十分！見極めるためのチェックポイント
ポータルサイトは「更新遅延」や「情報の被り」に注意
最初の頃は、毎日SUUMOやホームズを何回もチェックしていました。
でも、ある日気づいたんです。
「これ昨日も見たやつじゃね？」って。
使っていると分かると思うんですがポータルサイトには同じ土地が別業者から何回も出ていることがよくあるんですね。
例えば、A不動産が載せているものと、B不動産が載せているものが、写真が微妙に違っていて「あれ？別物？」と思ったらただの掲載かぶりという・・・。
しかも、一番ショックだったのは「お、いいかも！」と思って連絡したら「すでに成約済みです」と言われたとき。
公開されてる＝まだ買える、じゃないんですよね。
ポータルサイトの更新はリアルタイムじゃないので「いいな」と思った時点で遅いことがありえます。
現地＆周辺確認は必須。GoogleMapでは分からないことも
ネットで見たときは完璧な土地に見えても、現地に行くと「えっ、これがあの土地？」というギャップを感じることがあります。
例えばある土地。
写真では南向き＆整形地で理想的だったんですが、現地に行ってみたら、目の前の道が急な坂で、ゴミ集積所のすぐ前。
実際には毎日車の出し入れが難しそうな土地でした。
実際に歩いてみたら「前の家の視線が思ったより近い」とか「水はけが悪くてぬかるんでた」とか、地形・雰囲気・音の感じ（うるさいとか）って、やっぱり現場に行かないと分からないんですよね。
競合が殺到する人気物件こそ「疑ってかかる」
「今週公開されたばかりで、すでに3組問い合わせがあります」と聞くと、つい焦って「早く申し込まなきゃ！」となりがちですよね。私もそうでした。
でも、経験上、せかされる土地ほど「裏がある」と疑ってかかるべきです。
例えば広告では「駅徒歩〇分・南向き・整形地」で、しかも相場より安い土地が出たとします。
しかしよく調べると「前面道路が2項道路で建築制限アリ」「水道引き込み別途」なんてことがありますよ。
２項道路って？
※「2項道路（にこうどうろ）」とは、幅が4m未満の古い道のこと。
建て替え時には「道路の中心から2mセットバック（＝建てられない範囲）」が求められるため、
見た目より使える土地が狭くなってしまう注意点があります。
見た目の条件は良さそうに見えても、実際には専門知識がないと気づけない罠が仕込まれていたんです。
市場価格より異常にやすい土地には必ず裏がありますね。
土地の良否を判断するのは一般人では難しいので、やはりハウスメーカーの営業担当者や設計士に帯同してもらい見極めることが失敗を避けるには必要だと実感しました。
この記事を参考にコレだ！と思える非公開土地を見つけてくださいね！
