こんにちはアベです。
我が家も家賃６万円代のアパートに住んでいました。
息子が小学校入学前に家を建てたいと考え月々６万円の注文住宅を建てました。（土地はありました）
賃貸に毎月６万払っているなら家を買った方がお得なのか？一生賃貸で住み替えた方がお得なのか？支払う額や将来のリスク等を考えて購入に至った我が家の体験談を紹介しましょう。
家賃６万はもったいない？!家を買う前に知っておきたい持ち家のデメリット
家を購入したい人にとってはメリットに目が行きがちですが、持ち家にもデメリットがあります。
具体的に見ていきましょう。
賃貸住宅にかからない「修繕費」「固定資産税」がかかること
「家賃６万円はもったいないから、同じ６万なら住宅ローンにあてた方がお得」と思いますが、持ち家を持つとこんな費用がかかります。
持ち家を持つとかかる費用
- 将来の修繕費用
- 固定資産税
一戸建て住宅の修繕費の実態は約３６年で平均５５６万円だそうです。
木造の新築一戸建てを購入し、そこに 30 年以上住んでいる人 495 名を対象に、「一戸建て修繕の実態」に関する調査を行いました。
◆平均築年数 35.8 年 これまでに使った自宅修繕費 平均総額 556 万円
◆自宅の修繕費は毎月積み立てるべき 53.5％
◆修繕費を毎月積み立てていた 9.9％
2016年新築一戸建て購入後30年以上住んでいる人に聞く「一戸建て修繕の実態」調査より引用 ※途中一部省略
このデータから分かるように修繕費を積み立てている人は実際１０％に満たないことが分かります。
ですが５０％近くが積み立てておくべきだったと後悔していることから可能なら少しでも積み立てておくべきですね。
約３６年で平均５５６万円の修繕費がかかっていることから月々1万3千円程度積み立てていれば平均的な修繕費は積み立てられそうです。
固定資産税はあなたが家を建てる土地の路線価によって決まります。
駅が近い都会なら高いですし、駅から遠い田舎ほど安くなります。
また建物の固定資産税は建物の価値が下がるにつれて安くなっていきます。
建物の資産価値や路線価はケースバイケースなので一概に言えませんが月額約１万円の積み立てで賄えるのが平均的な数字のようです。
戸建ての固定資産税の平均額は10～12万円
戸建ての固定資産税は平均10～12万円ほどで、マンションや土地よりも高額になります。戸建ての課税額が高額なのは、建物+敷地で2つの不動産の評価額が合わさるためです。
このように月々６万円のマイホームを建てたとしても実際は修繕費・固定資産税の支払いに積み立てる額も必要です。
住宅ローン以外の総費用も想定することが大事です。
賃貸より初期費用が高いこと
月６万と言っても実はマイホームを購入するためには初期費用（火災保険・登記費用・銀行費用等）が100万はかかります。
この額を住宅ローンに組み込む方もいますが頭金を入れた方が金利が低くなる（フラット３５の場合）ので現金を用意するのがベストです。
注文住宅の総費用の目安が知りたい方は以下記事を参考にしてください。
注文住宅の総費用をさらに詳しく
将来の家族構成にフレキシブルに対応しにくい
今の家族構成が例えばお子さん２人とご夫婦の４人家族の場合。
将来お子さんが独立すると部屋が無駄になりがちです。
２階建ての場合２階の子供部屋が不要になり１階だけで生活が可能になります。
高齢になると階段の上り下りも辛くなるので２階は無駄になります。
賃貸の場合家族構成の変化に合わせて住み替えることが容易です。
近隣トラブル等が生じても引っ越ししにくい
賃貸の場合近隣トラブルがあったとしても容易に引っ越しが可能です。
持ち家の場合家を売却するのはそう簡単ではないので賃貸の方がフレキシブルです。
金銭的リスクにフレキシブルに対応しにくい
将来収入が不安定になったとしても月々の返済額を変更することが難しいです。
賃貸の場合は家賃が安いところに住み替えやすいです。
それでも家賃６万はもったいない⇒戸建てのメリット
ここまでわかっていて何故私が家を建てたのか。それは賃貸ではなく戸建てにする方がメリットが多いと判断したからです。
詳しく見ていきましょう。
高齢になるまで安心して住み続けられる
賃貸物件は高齢者になると借りられなくなるリスクがあります。
65歳以上の「4人に1人」が賃貸住宅への入居を断られた経験あり。6割の20〜30代は、この問題を”知らない”
- 「ようやく借りられたのは事故物件だった」 実体験にもとづく、悲痛なエピソードが多数。
- 4人に1人の割合で入居拒否。そのうち、5回以上断られた経験がある人は13.4%。
- 6割の20〜30代が『住宅難民問題』を「知らない」。若年層ほど認知度が低い結果に。
- 72.4%の20〜30代が「社会問題としてもっと周知されるべき」と解答。将来への不安や改善の声も。
Q.具体的にどんな時が1番苦労しましたか？エピソードをお聞かせください。
①年齢を理由に入居を断られた
「娘が住む家近くに住みたいと思い、部屋探ししましたが、ほとんどの物件が年齢を理由に内覧もできなかったです。」
「年齢を聞いただけで「あっ無理です」と探す気も無い不動産屋や、一応電話をしてくれても嫌がっているのが電話の雰囲気で分かります。同じ事を何度も経験してめげました。」②急な立ち退きによる切迫感
「明け渡しを、短期間に迫られ、どうすることもできなくて、住む所がなくなるのかと恐怖感で一杯になった。市会議員の人が、間に入ってくれて、今がある。」③紹介された物件が劣悪な条件だった
「段差や階段の多い物件が多く、そもそも選択肢が少ない。知人がようやく借りられたのは事故物件だった。」
「大丈夫と言う処があっても古く、狭い、風呂無し、階段が狭く急な処が多く、また、陽当り悪く洗濯物を干す処がない、交通便が悪いなど悪条件が重なるうえ、不動産屋の口の利き方が酷い。」
このように賃貸は高齢になった時支払い能力があったとしても住居を失うリスクを抱えています。
持ち家の方がリスクが低い点がメリットです。
将来資産になる
賃貸に６万円払い続けても将来資産にはなりません。
しかし持ち家なら建物の資産価値が無くなっても土地という資産が残ります。
お子さんがいる世帯なら子供に残せるという点も大きいのではないでしょうか。
資産があれば融資が受けられる
自己所有の自宅があればそれを担保に融資を受けることが可能です。
例えばリバースモーゲージのように自宅を担保に生活資金を借入れできる制度があります。
高齢者は融資を受けるのが困難なだけにメリットが大きいです。
持ち家に継続して住み続けながら借入人が亡くなった時に担保の不動産を処分することで返済が可能です。
万が一のことがあっても自分のものになる
住宅ローン借り入れ人に万が一不幸があった場合でも、団体信用保険に加入していればローンの支払いが無くなります。
子供や配偶者の将来を担保できる点がメリットです。
ペットを飼育したりDIYしたり自由度が高い
ペット可の賃貸物件はあるものの不可の物件の方がまだまだ多いですよね。
その点、持ち家なら気兼ねなくペットを飼ったりあなた好みの家にDIＹするのも自由です。
家賃６万をもったいないと判断するかは「メリット＆デメリット」をどう捉えるかによる
賃貸にも持ち家にも双方メリット＆デメリットがあります。
何を重視するかで判断は分かれるところですね。
我が家は家賃月６万がもったいないと思ったのと、将来子供に資産を残せる、夫婦の老後の生活基盤になる、私に万が一があっても家族の生活を守れる点にメリットを感じ持ち家を選びました。
正解不正解は無いので、あなたのご家族が将来安心して過ごせる決断の参考にしてくださいね。
月々6万円の一戸建ての現実
こんな疑問をお持ちの方は、住宅ローンの無料シミュレーションを利用してみましょう。
住宅ローンを検討するアプローチは主に3つあります。
住宅ローンを検討する際の３つのアプローチ
- 世帯年収・借入期間・金利から総借入額を求める方法
- 月々の返済額から総借入額を求める方法
- 総借入額から月々の返済額を求める方法
これらを簡単に把握できるのがフラット３５公式サイトです。
先の3つのアプローチで総借入可能額の目安がわかったら建築可能なハウスメーカーを調べます。
我が家は35坪の家を1800万円で建てました。
家には本体以外に諸費用もかかるので総額は2100万円くらいです。
私の場合土地はあったので購入する必要はありませんでした。
あなたが土地から探す場合導き出した総借入額で「土地＋建物」を賄わなければいけません。
もし予算が足りないようなら以下のようなアプローチが考えられます。
- 総借入額を増やす（借入期間・金利などを再考する）
- 注文住宅を検討中なら分譲住宅にシフトする
- 中古住宅を購入しリノベーションする
- 土地の予定地を変更する（駅近→郊外など）
家づくりの流れは以下記事にまとめているので家づくりを始めたい方は参考にしてくださいね。
家づくりの流れをさらに詳しく
