マイホーム計画 注文住宅にかかった総費用(2000万の内訳)

【楽天銀行で住宅ローン】フラット35&つなぎ融資利用【審査の厳しさ暴露】

こんにちはアベです。

我が家は2020年1月に完成しました。

利用したのは楽天銀行。

フラット35でつなぎ融資も利用しました。

楽天銀行を利用した体験談をありのままブログにしたので参考にしてください。

35坪2000万の注文住宅ブログ【知っておきたいポイント:まとめ】

【楽天銀行で住宅ローン】フラット35&つなぎ融資利用【審査の厳しさ暴露】

楽天銀行を選んだ経緯

地銀はつなぎ融資無し

すでに取引のあるメインバンク(地銀)でもフラット35の取次ぎは行っていました。

ですが「つなぎ融資」は取り扱い無しでした。

そこでつなぎ融資があり金利・事務手数料が安いネット銀行を利用することに。

候補に挙がったのは

  1. イオンに窓口がある利便性に惹かれてイオン銀行
  2. ネットオンリーではなく相談窓口があるARUHI
  3. すでに口座を持っていた楽天銀行

の3つです。

イオン銀行・ARUHIではなく楽天銀行を選んだ理由

まずはイオンに相談窓口があるイオン銀行にいきました。

イオン銀行では自社で取り扱う変動金利をどうしても売りたいのかそちらに誘導してきます。

「フラットって言っているの変動変動としつこい」ので途中でうんざりしてイオン銀行は却下しました。

担当者の知識もイマイチでした。

フラット35の取り扱い窓口になっているのに最低限の知識が無い感じ。あとから自分で調べたら、受けた説明に誤りもありました。

あべ
あくまで私が行った窓口に限ったことなので気になる方は一度足を運んでみてくださいね

残るはアルヒと楽天銀行。

アルヒは予約すれば窓口で相談が可能でした。

しかしお休みが夫婦で合わず不安があったもののすでに口座のある楽天銀行を利用することにしました。

楽天銀行の事前審査はネットから簡単に行えます

さっそくネット上から事前審査してみることに。

フラット35の事前審査は住宅ローンを申し込む金融機関が窓口です。

あべ
事前審査(仮審査)が承認されると本審査用書類の提出を依頼されます。それらの書類が揃った段階で住宅金融支援機構の本審査に進むという流れです。

事前審査の内容

ネット審査では以下の項目を事前に整理しておきましょう。

  • お申し込み人情報
  • 連帯債務者情報
  • 収入情報

前年、前々年の年収を記載する必要があります。予め源泉徴収票等を用意しておきましょう。

※令和3年に申し込む場合、令和1年、令和2年分が必要となります。

  • 現在の住居について
  1. 今住んでいる住居の面積(㎡)
  2. 種類(アパートか一戸建てかとういうこと)
  3. 住宅を必要とする理由
  • 物件情報
  1. 所在地
  2. 敷地の権利
  3. 敷地の面積
  4. 床面積
  5. 構造
  6. フラット35sの要件
  7. 入居予定年月

敷地の権利は

  1. ご自分の土地なら所有権
  2. お金を払って借りているなら借地権

親の土地に無償で家を建てる場合は

  • 使用貸借(無償で借りる)

という権利になります。

  • 資金計画
  1. 総額でどのくらいの資金が必要か
  2. 手持ち金はあるか
  3. 資金交付希望日
  4. 返済期間
あべ
あくまで事前審査ですのでおおまかな日程で問題ありません。私は資金交付希望日が最終的に5ヶ月程度づれました。土地の分筆等に手間取ったためです。

ですが問題なかったです。そこまで神経質にならなくても大丈夫です。

  • その他の借入額
  1. 自動車ローン
  2. カードローン(ショッピングやキャッシングローンなど)
  3. 割賦支払い
  • つなぎ融資利用の有無

私は建築予定地の立ち退きが2018年8月頃に完了する予定だったのでそれからすぐ着工できるように2018年5月頃に事前審査を行いました。

しかし建築予定地の立ち退きが長引き有効期限切れに。

再度審査を依頼し二回目も無事通りました。

結果は2営業日程度で出ました。

楽天銀行審査の厳しさ

審査の厳しさは個人の属性や物件によって異なるので何とも言い難いですよね。

私の個人的な感想としては厳しく感じませんでした。

twitterの声を見てみましょう。

 

このお二人のようにスムーズに審査に通る方がいる一方で。

  

市街化調整区域のように銀行側が融資にリスクがあると判断するケースでは審査が厳しくなる事例はあるようです。

 

事前審査が通ったからと言って安心はできないようです。

楽天銀行が駄目でも三井住友やじぶん銀行で審査をパスしている方もいらっしゃいます。

各人の属性だったり物件によって審査結果は異なるはずですから調べても答えは見つかりませんし、仮審査を頼んでみるのが手っ取り早いです。

楽天銀行本審査の所要期間や流れについて

本審査に必要な書類の準備について

事前審査を正確に記載しておけば氏名等記入済みの書類が送られてきます。

(借入申込書、申出書、同意書、告知書類など)

よく確認の上

  1. 署名
  2. 実印を押す

これくらいです。

もし持病がある方は団信の「告知書」がちょっと面倒なくらいでしょうか。

用意した書類は以下の通りです。

  • 健康保険証のコピー
  • 免許証のコピー
  • 住民票(発行後3ヶ月以内)
  • 収入に関する必要書類
  • 住民税課税証明書(役所)or住民税特別徴収税額決定通知書(職場)
  • 各種物件に関する必要書類(不動産売買契約書のコピー・土地に関する重要事項説明書のコピー・建築確認申請書)
  • 不動産登記簿謄本のコピー(法務局・発行後3ヶ月以内)
  • 土地の公図のコピー(法務局)
  • 住宅地図(コンビニでゼンリン地図を印刷)

これらはハウスメーカーや、法務局、役所で手に入る書類です。

あべ
法務局で登記簿謄本などを入手するには「地番」が分からないといけません。住所表記とは別なのでそれだけは確認して法務局にいきましょう。

在職確認電話に対応が必要です

本審査書類を提出すると「個人の携帯・家の電話」に在職確認電話の調整連絡が入ります。

ここで予め時間や日付の指定が可能です。

あべ
○月○日×時に電話をかけると指定が可能ですので特に問題無しです。かかる時間は1分以内。

本審査にかかった所要期間は7営業日くらいでした

書類に不備が無いか楽天銀行のご担当者から連絡が入ります。

またそのタイミングで「マイページ開設のお知らせメール」が届きます。

マイページではこのように審査の進捗が確認できます。


不足書類がある場合、郵送やFAXで送ります。

※速達の返信用封筒を同封してくれます。

私の場合7月2日(火曜日)に不足書類をFAXし7月10日(水)夜にマイページが仮承認となりました。

7営業日で本審査の仮承認まで行われたことになります。

あべ
早い遅いがあると思いますのであくまで参考程度にしてくださいね

ハウスメーカーと相談しておけばつなぎ融資はそんなに難しくない

つなぎ融資を利用するとした場合「つなぎ融資の依頼書」が送られてきます。

そこで振り込みたい工務店やハウスメーカーの口座を指定します。

つなぎ融資実行までの簡単な流れ

  • 事前につなぎ融資についての意思確認の電話が入ります(前日)
  • つなぎ融資実行日に楽天銀行口座へ「金利・手数料」を差し引いた額が振り込まれます。
  • 予め指定しておいたハウスメーカー口座へ「楽天銀行が振替処理」し入金されます。

楽天銀行口座からハウスメーカー銀行口座へ資金が自動で振替られますが私の場合その際手数料が258円差し引かれました。

つなぎローンを使う場合これに加えて事務手数料(一律11万円…当時)がかかりました。

つなぎローンを2回以上利用する場合でも「つなぎローンの事務手数料」1回のみでした。

融資額等により手数料は異なるかも知れませんので残高に余裕を持たせておくかあらかじめ確認しておきましょう。

あべ
注意点は「手数料や金利分が差し引かれて」振り込まれる点。この不足分は現金で建築主がハウスメーカーへ支払うことが必要です。差し引かれる額は書類に明記されているので大丈夫です。ただしその分の現金を用意しておかないといけません

2回つなぎ融資を受ける場合でも流れは同じです。

つなぎ融資が終わった後にもし追加工事でお金が必要になった場合再審査が受けられます。

マイホーム建築中に消費税増税が行われたので再審査しました。

注文住宅の場合は「希望した追加工事」で予算が増えることもあります。

そういった場合でも再審査は可能です。

再審査期間は1日~2日ほどとのことでした。これも金額などケースバイケースなので審査次第でしょう。

あべ
もし請負契約書の金額が変わる場合「変更後の請負契約書」と「契約変更に双方合意したことを証明する覚書」が必要になります。ハウスメーカーに依頼すればOKです。

つなぎ融資が終わるといよいよ住宅ローンの実行日(引渡日)を待つことになります。

楽天銀行の融資実行日の流れはちょっと面倒でした

楽天銀行住宅ローンでは金銭消費貸借契約書をかわすために必要な書類は融資実行(=引渡し日)の13営業日前までに用意する必要がありました。

あべ
○日に融資実行するには最低でもいつまでに資料を送らないといけませんか?と確認すると良いでしょう。最低ここまでに送ってくださいと日程を教えてくれます。

またその前までに楽天銀行司法書士との面談が必要です。

また抵当権設定登記以外にも必要な登記があります。

融資実行日までにやるべき住所変更等は別途こちらにまとめてあるので参考にして下さいね。

新築⇒引き渡し前の住所変更【タイミングと注意点】

【口コミ】楽天銀行を使って感じたメリット

楽天銀行は一回も銀行員と顔合わせせず融資実行が可能でした。(司法書士は除く)

メール・電話・FAXで完結します。

銀行に行く時間が無い方にはとても便利なサービスです。

面談できないことで苦労したことはありましたが、今はzoomやskypeで無料相談もできる体制を整えました。

私が利用した時は住宅ローンの相談を対面でできないことに不便を感じましたが今はだいぶ改善されているようです。

楽天銀行でフラット35を利用する前に知っておきたい注意点

楽天銀行は窓口に足を運ばなくて良いというメリットがある一方で実際利用して感じた不便な点もありました。

意思疎通が難しい

私の場合「私道」に接道していたり、土地の地主が二人(母&叔父)いたこともあり事情が複雑な土地でした。

そのため情報共有がうまくいかず「書類の不備、不足時」の対応が大変でした。

注意ポイント

  • 私道の登記簿謄本を後から要求される
  • 私道の地主の承諾書を後から要求される
  • 地主の承諾書に記入する「私道の面積の出し方」について担当者毎に見解の違いがある
  • 印鑑証明が不要と言われたり、あとから必要と言われたり混乱する

こういったトラブルがありました。

対面で同じ図面を見ながら説明すれば簡単なことですが電話やメールだけで状況を共有するのは結構難しいと実感しました。

例えば土地の登記簿謄本が必要だから最初に法務局に行って取得してきます。その後、他の謄本が必要となれば再度法務局に足を運ばねばいけません。何回行ったことか・・・。

あべ
うちのように複雑なケースだと楽天銀行担当者と状況を共有するのに不備が生じやすいので注意が必要です

書類の訂正が大変

提出書類を銀行に郵送したあと銀行のご担当者さんから

  • 「○○部分を訂正してください」

といったことが起きた場合時間がかかります。

  1. 訂正する資料が返送される
  2. 訂正する
  3. 再び郵送するorFAXする

こういった手続きが必要です。

窓口があれば目の前で相談しながらその場で訂正して終わるのになぁと思いました。

電話応対がスムースにいかないストレス

楽天銀行のコールセンターの対応についてストレスを感じました。

ネット銀行を利用する以上電話でのやりとりは無くてはならないものです。

  • 書類の不備があります
  • 追加提出してもらいたい資料があります
  • つなぎ融資の書類を送りました
  • つなぎ融資の実行確認の電話です

これはしようがないことです。

しかし仕事中に楽天銀行から着信があっても出られないことが多々あります。

すぐ折り返せねばと思いコールセンターに電話します。

しかし楽天銀行の場合

  • 混雑してつながらない
  • 電話はpm5時まで

と制約が多いんです。

やっとつながっても「分かるものが他の電話に応対中」でまた折り返しますというパターンも。

これは本当に改善した方がいいと思いました。

銀行員専用の携帯電話を支給するなりしてスムースなやり取りを整えるべきだと感じました。

支払い口座を楽天銀行以外にする場合の注意点

支払い口座を楽天銀行以外にすると事務手数料が割高になります。

ですが私はメインバンクを支払い口座にしたのでこの特典は利用しませんでした。

支払い口座を楽天銀行にしなかった理由は

  1. 給与の支払い口座を変更するのは手間がかかる
  2. 水道光熱費等の支払いは他行メインバンクで行っているため、毎月楽天銀行に住宅ローン支払い額を振り替えるのも面倒
  3. コンビニでATMを利用できるのは便利だが手数料が高く気軽に入出金しづらい

提携先ATMの利用手数料は3万円以上の入金は無料ですが出金は全て手数料がかかります。

 


これらの理由で楽天銀行を引き落とし口座には利用しませんでした。

楽天銀行を住宅ローン引き落とし口座に利用するとハッピープログラムが1ステージあがります。

 


仮にアドバンストを適用されたとしてもATMの手数料が無料になるのは月1回のみ。

普段からメインバンクで利用している方にとっては楽天銀行を住宅ローンの支払い口座にするとステージがあがりポイント獲得倍率もあがるのでお得ですね。

ARUHIと楽天銀行の違い

私は窓口が無いことの不便さを理解していなかったので楽天銀行を選びました。

もう1つ検討していたのがARUHIでした。

ARUHIはフラット35取次12年連続シェアNO1(※)の住宅ローン専門金融機関です。

※(2010年度~2021年度統計取り扱い・全金融機関のうち借り換えを含む【フラット35】実行件数(2022年3月末現在、ARUHI調べ)

楽天銀行とARUHIのフラット35の金利はほぼ同じ水準ですので、事務手数料の違いを以下に比較してみました。

2022年11月時点 楽天銀行 アルヒ
最低事務手数料(税込み) 110,000円 220,000円
事務手数料 お借入額の1.10%

楽天銀行以外をご返済口座にご指定したお客さまはお借入額×1.430%(税込)

Webからのお借り入れで、
事務手数料(通常2.2%)がご融資金額 × 1.1 % (消費税込)
つなぎ融資の事務手数料 一律110,000円 55,000円※1+融資金額×手数料率 0.77%(消費税込)

初回つなぎ交付時のみ加算
後払い方式(つなぎ融資完済日にお支払いいただきます)

窓口相談 zoom・skyapeのみ可 ほぼ全国に相談窓口あり

※ただし水曜・日曜・祝日は窓口が休みの場合が多い

最低事務手数料はARUHIの方が高いです。

一方で楽天銀行を支払い口座に指定しない場合、融資金額によってはARUHIの方が事務手数料が安くなるケースもでてきますね。

まとめ:楽天銀行は楽天ヘビーユーザーにとってはお得・窓口がないと不安な方はアルヒもあり

楽天銀行は完全オンラインで完結できるので忙しい方には便利なサービスです。

skypeやzoomを利用することでオンラインで相談することも可能です。

ただし支払い口座を楽天銀行以外にすると最大のメリットが享受しにくくなります。

あべ
楽天銀行をメインバンクにしている方はポイント獲得倍率が上がりATM利用手数料無料回数が増えるのでメリットは大きい!

住宅ローンの手続きに不安を感じている方や、楽天銀行を利用しても支払い口座を別に用意したい場合はARUHIを視野にいれてもいいかもしれません。

借入額によっては融資事務手数料が楽天銀行より安くなる可能性も。

アルヒは山形、愛媛、奈良、島根を除く全国43都道府県に窓口があります。

電話応対も楽天銀行は17時までですがアルヒは19時までと遅くまで相談可能なようです。

それぞれに特徴があるので、ご家庭にとってより便利で安心できる銀行を選ぶのが一番ですね。

【公式サイト】ARUHIフラット35

今すぐARUHIで事前審査

全国43都道府県に相談窓口アリ

楽天銀行フラット35

今すぐ事前審査

楽天ヘビーユーザーは利点あり

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