こんにちはアベです。
こんな疑問にお答えします。
我が家が利用したのは楽天銀行フラット35です。つなぎ融資も利用しました。
結論から言うと楽天銀行は本当に一度も窓口に行かず完結できます。
手続きは担当者にいわれた書類を用意して送るだけなので流れに乗れば難しくありません。
ただし土地の事情が複雑な我が家（私道に接道・地主が異なる・地主が複数いるなど）は「意思疎通が難しい」と感じる場面がいくつかありました。
とはいえ金利の安さ・手数料から考えれば利用して良かったと私は感じましたよ。
事前審査・本審査の厳しさや、つなぎ融資の流れ、楽天銀行を使って感じたメリット＆ネット銀行を利用する際に知っておきたい注意点もまとめたので最後まで読んでみてくださいね。
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35坪2000万の注文住宅ブログ【知っておきたいポイント：まとめ】
【楽天銀行で住宅ローン】フラット35・つなぎ融資利用【使って感じたメリット＆デメリット】
【口コミ】楽天銀行を使って感じたメリット
一回も対面する必要がない簡便性
楽天銀行で住宅ローンを組みましたが一度も担当者と顔を合わせることなく融資実行まで可能でした。
メール・電話・FAXで完結しました。
ただし融資実行前の司法書士との面談は必須でした。
家づくりは打ち合わせがたくさんありますしその度に土日がつぶれるから大変ですよね。
面談が不要ですから銀行のために時間を融通する必要がありません。
子育てやお仕事が忙しい方はもちろん、家族でお出かけする時間を犠牲にしなくて済むのが大きなメリットですね。
また面談ができずに心配な方も今はzoomやskypeで無料相談できる体制が整いましたので万が一相談した場合でも安心ですね。
流れに乗れば難しくない
楽天銀行の住宅ローンに魅力は感じる一方で窓口が無いことに不安を感じる人も多いかも知れません。
実際利用してみると、ネットから事前審査に申し込めば、あとは指示に従って必要書類を提出さえすれば特に難しいことはありませんでした。
ネット銀行で住宅ローンを利用する際の注意点
楽天銀行は窓口に足を運ばなくて良いというメリットがある一方で実際利用して感じた不便な点もありました。
窓口に行かなくて良い銀行に共通する注意点だと思います。
参考にしてください。
意思疎通が難しい
楽天銀行を利用して感じたのは「意思疎通」の難しさです。
特に「土地に複雑な事情を抱えている場合」は要注意です。
意思疎通がうまくいかず「書類の不備、不足時」の対応が大変でした。
実際あったトラブル
- 私道の登記簿謄本・地主の承諾書を後から要求される
- 地主の承諾書に記入する「私道の面積の出し方」について担当者毎に見解の違いがある
- 印鑑証明が不要と言われたり、あとから必要と言われたり混乱する
こういったトラブルがありました。
対面で同じ図面を見ながら説明すれば簡単なことですが電話やメールだけで状況を共有するのは結構難しいと実感しました。
例えば土地の登記簿謄本が必要だから最初に法務局に行って取得してきます。その後、他の謄本が必要となれば再度法務局に足を運ばねばいけません。何回行ったことか・・・。
書類の訂正が大変です
提出した書類に「訂正」があると大変です。
- 訂正する資料が返送される
- 訂正する
- 再び郵送するorFAXする
こういった手続きが必要です。
窓口があれば目の前で相談しながら訂正すれば終わることなのに面倒に感じました。
楽天銀行の住宅ローン手続きで感じた不満⇒電話体制にストレス
楽天銀行のコールセンターの体制についてストレスを感じました。
ネット銀行を利用する以上電話でのやりとりは無くてはならないものです。
- 書類の不備があります
- 追加提出してもらいたい資料があります
- つなぎ融資の書類を送りました
- つなぎ融資の実行確認の電話です
これはしようがないことです。
しかし仕事中に楽天銀行から着信があっても出られないことが多々あります。
すぐ折り返せねばと思いコールセンターに電話します。
しかし楽天銀行の場合
- 混雑してつながらない
- 電話はpm5時まで
と制約が多いんです。
やっとつながっても「分かるものが他の電話に応対中」でまた折り返しますというパターンも。
これは本当に改善した方がいいと思いました。
銀行員専用の携帯電話を支給するなりしてスムースなやり取りを整えるべきだと感じました。
楽天銀行の住宅ローンを選んだ経緯
地銀はつなぎ融資無し
楽天銀行を利用したのは「つなぎ融資」が利用できたからです。
既に取引のあった地銀はつなぎ融資を取り扱っていませんでした。
そこで以下３点を基準に銀行を選びました。
銀行を選んだ基準
- フラット35取り次ぎ銀行＆つなぎ融資利用可能なこと
- 金利が最低水準であること
- 事務手数料が安いこと
そこで候補に挙がったのは３社でした。
検討した銀行3社
- イオン銀行⇒に窓口がある利便性重視
- ARUHI⇒窓口がある利便性重視
- 既に口座を持っていたので楽天銀行
イオン銀行・ARUHIではなく楽天銀行住宅ローンを選んだ理由
イオン銀行を却下した理由は２点です。
イオン銀行を却下した理由
- フラット35希望と伝えているのに「変動」ばかり案内してくる
- 担当者の知識不足
フラット35の取り次ぎ窓口になっているのに知識不足でした。
おかしいと思い後から調べると受けた説明に誤りもありました。
ARUHIを却下した理由は「窓口で相談可能なことに惹かれたものの日・祝お休みで利用しづらいと感じた」ことが理由です。
窓口が無いのは不安でしたがやってやれないことは無いと思い楽天銀行を利用しました。
ではここからは「事前審査・本審査・つなぎ融資」の詳細について審査の厳しさを含めて紹介していきましょう。
楽天銀行住宅ローンの事前審査はネットから簡単に行えて便利
楽天銀行の事前審査はネットから簡単に申し込むことが可能でとても便利でした。
フラット35の事前審査は住宅ローンを申し込む金融機関が窓口になります。
楽天銀行住宅ローンの事前審査内容
楽天銀行住宅ローンの事前審査を行うなら事前に以下の点を確認しておきましょう。
事前審査前に確認すること
- お申し込み人情報
- 連帯債務者情報
- 収入情報
前年、前々年の年収を記載する必要があります。予め源泉徴収票等を用意しておきましょう。
※令和３年に申し込む場合、令和1年、令和2年分が必要となります。
現在の住居について
- 今住んでいる住居の面積（㎡）
- 種類（アパートか一戸建てかとういうこと）
- 住宅を必要とする理由
物件情報
- 所在地
- 敷地の権利
- 敷地の面積
- 床面積
- 構造
- フラット35sの要件
- 入居予定年月
敷地の権利
- ご自分の土地なら所有権
- お金を払って借りているなら借地権
親の土地に無償で家を建てる場合は使用貸借（無償で借りる）という権利になります。
資金計画
- 総額でどのくらいの資金が必要か
- 手持ち金はあるか
- 資金交付希望日
- 返済期間
その他の借入額
- 自動車ローン
- カードローン（ショッピングやキャッシングローンなど）
- 割賦支払い
つなぎ融資利用の有無
私は建築予定地の立ち退きが2018年8月頃に完了する予定だったのでそれからすぐ着工できるように2018年5月頃に事前審査を行いました。
しかし建築予定地の立ち退きが長引き有効期限切れに。
再度審査を依頼し二回目も無事通りました。
結果は2営業日程度で出ました。
資金計画が明らかになったら事前審査に進みましょう。
楽天銀行住宅ローンの審査の厳しさ
審査の厳しさは個人の属性や物件によって異なるので何とも言い難いですよね。
私の個人的な感想としては厳しく感じませんでした。
twitterの声を見てみましょう。
昨日の夜試しに送った楽天銀行の事前審査が通ったな。事前審査は余裕で本審査が重要。
あとは物件
堺のもいいけど、八戸ノ里もリフォーム見積もってもらう準備してます
— みやP🍻弱小実業家🤫 (@38myakun) November 24, 2021
当方の事例（楽天銀行）でいうと、
10/30:事前審査申込
11/3:事前審査承認
11/13:本承認
と2週間ほどで、終えてくれました。— らび金融🐰夫は黙ってお金出す (@Rabbi_Finance) November 2, 2021
このお二人のようにスムーズに審査に通る方がいる一方で。
郊外の中古戸建購入計画。楽天銀行の住宅ローン事前審査通ってたんだけどまさかの本審査否決。返済負担率余裕で10%切ってるし正直めちゃ驚いている
— sakutaro (@sakutarom3) January 15, 2022
多分理由は市街化調整区域だったからだと思う。購入予定の物件は県内随一の人気エリアで、自治体も再建築可の宅地開発許可をポンポン出すという特殊事情はあれど知らないだろうし、あえて儲からないこんな案件やる必要ないだろという判断なんだろうなと。
— sakutaro (@sakutarom3) January 15, 2022
市街化調整区域のように銀行側が融資にリスクがあると判断するケースでは審査が厳しくなる事例はあるようです。
楽天銀行の住宅ローン、事前審査通って安心してたら本審査で落とされた、、、。理由も教えてくれない。
— ひつじ雲|八ヶ岳のリモートワーカー (@hitsujigumo8) September 9, 2021
楽天銀行の住宅ローン
事前審査は通ったけど本審査で落ちたなりかなしみ😭
— たくむ (@__taqm) April 24, 2021
事前審査が通ったからと言って安心はできないようです。
楽天銀行、事前審査落ちたwwwじぶんと三井住友は通ってるのにwwwwww
— こあら (@koa_koa_la) November 3, 2022
楽天銀行が駄目でも三井住友やじぶん銀行で審査をパスしている方もいらっしゃいます。
各人の属性だったり物件によって審査結果は異なるはずですから調べても答えは見つかりませんよね。
仮審査を頼んでみるのが手っ取り早いですよ。
楽天銀行住宅ローン：本審査の所要期間と流れ
本審査に必要な書類の準備について
事前審査を正確に記載しておけば氏名等記入済みの書類が送られてきます。
（借入申込書、申出書、同意書、告知書類など）
よく確認の上
- 署名
- 実印を押す
これくらいです。
もし持病がある方は団信の「告知書」がちょっと面倒なくらいでしょうか。
事前に用意した書類は以下の通りです。
- 健康保険証のコピー
- 免許証のコピー
- 住民票（発行後3ヶ月以内）
- 収入に関する必要書類
- 住民税課税証明書（役所）or住民税特別徴収税額決定通知書（職場）
- 各種物件に関する必要書類（不動産売買契約書のコピー・土地に関する重要事項説明書のコピー・建築確認申請書）
- 不動産登記簿謄本のコピー（法務局・発行後3ヶ月以内）
- 土地の公図のコピー（法務局）
- 住宅地図（コンビニでゼンリン地図を印刷）
これらはハウスメーカーや、法務局、役所で手に入る書類です。
在職確認電話に対応が必要です
本審査書類を提出すると「個人の携帯or家電」に在職確認電話の調整連絡が入ります。
ここで予め時間や日付の指定が可能です。
本審査にかかった所要期間は７営業日くらいでした
書類に不備が無いか楽天銀行のご担当者から連絡が入ります。
またそのタイミングで「マイページ開設のお知らせメール」が届きます。
マイページではこのように審査の進捗が確認できます。
不足書類がある場合、郵送やFAXで送ります。
※速達の返信用封筒を同封してくれます。
私の場合7月2日（火曜日）に不足書類をFAXし7月10日（水）夜にマイページが仮承認となりました。
7営業日で本審査の仮承認まで行われたことになります。
楽天銀行住宅ローンのつなぎ融資は難しくない
つなぎ融資を利用する方には「つなぎ融資の依頼書」が送られてきます。
そこで振り込みたい工務店やハウスメーカーの口座を指定します。
つなぎ融資実行までの簡単な流れ
- 事前につなぎ融資についての意思確認の電話が入ります（前日）
- つなぎ融資実行日に楽天銀行口座へ「金利・手数料」を差し引いた額が振り込まれます。
- 予め指定しておいたハウスメーカー口座へ「楽天銀行が振替処理」し入金されます。
楽天銀行口座からハウスメーカー銀行口座へ資金が自動で振替られますが私の場合その際手数料が２５８円差し引かれました。
つなぎローンを使う場合これに加えて事務手数料（一律11万円…当時）がかかりました。
つなぎローンを2回以上利用する場合でも「つなぎローンの事務手数料」は1回のみでした。
融資額等により手数料は異なるかも知れませんので残高に余裕を持たせておくかあらかじめ確認しておきましょう。
2回つなぎ融資を受ける場合でも流れは同じです。
つなぎ融資が終わった後にもし追加工事でお金が必要になった場合再審査が受けられます。
マイホーム建築中に消費税増税が行われたので再審査しました。
注文住宅の場合は「希望した追加工事」で予算が増えることもあります。
そういった場合でも再審査は可能です。
再審査期間は1日～2日ほどとのことでした。これも金額などケースバイケースなので審査次第でしょう。
つなぎ融資が終わるといよいよ住宅ローンの実行日（引渡日）を待つことになります。
楽天銀行の融資実行日の流れはちょっと面倒でした
楽天銀行住宅ローンでは金銭消費貸借契約書をかわすために必要な書類は融資実行（＝引渡し日）の13営業日前までに用意する必要がありました。
またその前までに楽天銀行司法書士との面談が必要です。
また抵当権設定登記以外にも必要な登記があります。
融資実行日までにやるべき住所変更等は別途こちらにまとめてあるので参考にして下さいね。
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新築⇒引き渡し前の住所変更【タイミングと注意点】
支払い口座を楽天銀行以外にする場合の注意点
支払い口座を楽天銀行以外にすると事務手数料が割高になります。
ですが私はメインバンクを支払い口座にしたのでこの特典は利用しませんでした。
支払い口座を楽天銀行にしなかった理由は
- 給与の支払い口座を変更するのは手間がかかる
- 水道光熱費等の支払いは他行メインバンクで行っているため、毎月楽天銀行に住宅ローン支払い額を振り替えるのも面倒
- コンビニでATMを利用できるのは便利だが手数料が高く気軽に入出金しづらい
提携先ATMの利用手数料は３万円以上の入金は無料ですが出金は全て手数料がかかります。
これらの理由で楽天銀行を引き落とし口座には利用しませんでした。
楽天銀行を住宅ローン引き落とし口座に利用するとハッピープログラムが１ステージあがります。
仮にアドバンストを適用されたとしてもATMの手数料が無料になるのは月１回のみ。
普段からメインバンクで利用している方にとっては楽天銀行を住宅ローンの支払い口座にするとステージがあがりポイント獲得倍率もあがるのでお得ですね。
【フラット35】ARUHIと楽天銀行の違い
楽天銀行と並びもう１つ検討していたのがARUHIでした。
ARUHIはフラット35取次１２年連続シェアNO1（※）の住宅ローン専門金融機関です。
※（2010年度～2021年度統計取り扱い・全金融機関のうち借り換えを含む【フラット３５】実行件数（2022年3月末現在、ARUHI調べ）
楽天銀行とARUHIのフラット35の金利はほぼ同じ水準ですので、事務手数料の違いを以下に比較してみました。
| 2022年11月時点 | 楽天銀行 | アルヒ |
| 最低事務手数料（税込み） | 110,000円 | 220,000円 |
| 事務手数料 | お借入額の1.10% 楽天銀行以外をご返済口座にご指定したお客さまはお借入額×1.430％（税込） | Webからのお借り入れで、 事務手数料（通常2.2%）がご融資金額 × 1.1 % （消費税込） |
| つなぎ融資の事務手数料 | 一律110,000円 | 55,000円※1＋融資金額×手数料率 0.77%（消費税込） 初回つなぎ交付時のみ加算 |
| 窓口相談 | zoom・skyapeのみ可 | ほぼ全国に相談窓口あり ※ただし水曜・日曜・祝日は窓口が休みの場合が多い |
最低事務手数料はARUHIの方が高いです。
一方で楽天銀行を支払い口座に指定しない場合、融資金額によってはARUHIの方が事務手数料が安くなるケースもでてきますね。
まとめ：楽天銀行は楽天ヘビーユーザーにとってはお得・窓口がないと不安な方はアルヒもあり
楽天銀行は完全オンラインで完結できるので忙しい方には便利なサービスです。
skypeやzoomを利用することでオンラインで相談することも可能です。
ただし支払い口座を楽天銀行以外にすると最大のメリットが享受しにくくなります。
住宅ローンの手続きに不安を感じている方や、楽天銀行を利用しても支払い口座を別に用意したい場合はARUHIを視野にいれてもいいかもしれません。
借入額によっては融資事務手数料が楽天銀行より安くなる可能性も。
アルヒは山形、愛媛、奈良、島根を除く全国43都道府県に窓口があります。
電話応対も楽天銀行は17時までですがアルヒは19時までと遅くまで相談可能なようです。
それぞれに特徴があるので、ご家庭にとってより便利で安心できる銀行を選ぶのが一番ですね。
