こんにちは阿部です。
2020年1月に完成したマイホーム。
住宅ローンは金利や事務手数料に惹かれて楽天銀行を使いました。
実際利用して感じたデメリットもありました。
そこで今回は楽天銀行の審査の厳しさや使って良かった点、悪かった点をまとめました。
ネット銀行選びの参考にして下さい。
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楽天銀行住宅ローンを選んだ経緯
楽天銀行を選んだ経緯
地銀はつなぎ融資無し
すでに取引のあるメインバンク（地銀）でもフラット35の取次ぎは行っていました。
ですが「つなぎ融資」は取り扱い無しでした。
そこで
- 金利が安い
- 事務手数料が安い
ことにひかれてネット銀行を視野に入れることにしました。
どこの会社も金利は大差ないのですでに口座を持っていた楽天銀行と窓口がある安心感からイオン銀行、アルヒの中から選ぶことにしました。
イオン銀行・ARUHIではなく楽天銀行を選んだ理由
まずは気軽に行ける窓口もあるイオン銀行にいきました。
イオン銀行では自社で取り扱う変動金利をどうしても売りたいためにそちらに誘導してきます。
「フラットって言っているの変動変動としつこい」ので途中でうんざりしてイオン銀行は却下しました。
担当者の知識もイマイチでした。
フラット35の取り扱い窓口になっているのだからせめて最低限の知識くらいは身につけていて欲しいものです。あとから自分で調べたら、受けた説明に誤りもありました。
※これは私が行った窓口に限ったことで全てのイオン銀行がそうとは限りません。
残るはアルヒと楽天銀行でした。
アルヒも予約すれば窓口で相談が可能でした。
しかし私のお休みは月曜日で、夫婦でお休みが合わない。
不安ではありましたがすでに口座のある楽天銀行がてっとりばやい。
そこで楽天銀行を選ぶことにしました。
【口コミ】楽天銀行の審査は厳しい？優しい？返済負担率をクリアすれば問題なさそう
【口コミ】楽天銀行の事前審査
フラット35の事前審査は住宅ローンを申し込む金融機関が窓口となり行われます。
楽天銀行はウェブから簡単に事前審査が可能です。
事前審査の内容
ネット審査では以下の項目を事前に整理しておきましょう。
- お申し込み人情報
- 連帯債務者情報
- 収入情報
前年、前々年の年収を記載する必要があります。予め源泉徴収票等を用意しておきましょう。
※令和３年に申し込む場合、令和1年、令和2年分が必要となります。
- 現在の住居について
- 今住んでいる住居の面積（㎡）
- 種類（アパートか一戸建てかとういうこと）
- 住宅を必要とする理由
- 物件情報
- 所在地
- 敷地の権利
- 敷地の面積
- 床面積
- 構造
- フラット35sの要件
- 入居予定年月
敷地の権利は
- ご自分の土地なら所有権
- お金を払って借りているなら借地権
親の土地に無償で家を建てる場合は
- 使用貸借（無償で借りる）
という権利になります。
- 資金計画
- 総額でどのくらいの資金が必要か
- 手持ち金はあるか
- 資金交付希望日
- 返済期間
ですが問題なかったです。そこまで神経質にならなくても大丈夫です。
- その他の借入額
- 自動車ローン
- カードローン（ショッピングやキャッシングローンなど）
- 割賦支払い
- つなぎ融資利用の有無
私は、実は建築予定地の立ち退きが2018年8月頃に完了する予定だったのでそれからすぐ着工できるように、2018年5月頃に事前審査を行いました。
仕事で疲れていた日夜遅くにやっていたので記載をだいぶ間違っていました。
事前審査合格の書類を改めて確認すると
- 就職年月日が中学生になっていた。
- 建てる家の面積が2㎡（無理っしょ。）
- etc
とこれは酷い。
でも事前審査通りました。
一度目の事前審査で着工予定のはずが立ち退きが長引きました。
事前審査には有効期間があります。また内容の間違いも多かったので再度事前審査を申し込みました。
で二回目も無事通りました。
結果は2営業日程度で出ました。
【口コミ】楽天銀行の本審査
本審査に必要な書類
事前審査を正確に記載しておけば氏名等記入済みの書類が送られてきます。
（借入申込書、申出書、同意書、告知書類など）
よく確認の上
- 署名
- 実印を押す
これくらいです。
もし持病がある方は団信の「告知書」がちょっと面倒なくらいでしょうか。
- 健康保険証のコピー
- 免許証のコピー
- 住民票（発行後3ヶ月以内）
- 収入に関する必要書類
- 住民税課税証明書（役所）
- 住民税特別徴収税額決定通知書（職場）
（いづれか1つ）
- 各種物件に関する必要書類
- 不動産売買契約書のコピー
- 土地に関する重要事項説明書のコピー
- 建築確認申請書
- 不動産登記簿謄本のコピー（法務局・発行後3ヶ月以内）
- 土地の公図のコピー（法務局）
- 住宅地図（コンビニでゼンリン地図を印刷）
これらはハウスメーカーや、法務局、役所で手に入る書類ですね。
在職確認電話
本審査書類を提出すると「個人の携帯・家電」に在職確認電話の調整連絡が入ります。
ここで予め時間や日付の指定が可能です。
会社に迷惑をかけない時間を指定し1分以内で終了です。
本審査にかかる所要期間
書類に不備が無いか楽天銀行のご担当者から連絡が入ります。
またそのタイミングで「マイページ開設のお知らせメール」が届きます。
マイページではこのように審査の進捗が確認できます。
不足書類がある場合、郵送やFAXで行います。
※速達の返信用封筒を同封してくれます。
私の場合7月2日（火曜日）に不足書類をFAXし7月10日（水）夜にマイページが仮承認となりました。
7営業日で本審査の仮承認まで行われたことになります。
※早い遅いがあると思いますのであくまで参考程度に。
年収が特別高い訳ではないのですが返済負担率さえクリアしていれば問題ないのかも知れませんね。
ネットで年収○○以下は無理等と見かけますがあくまで無理なく返済できる額なら借りれるということでしょう。
楽天銀行本審査後の流れを解説
事前審査・本審査後の流れは以下の通りです。
つなぎ融資
つなぎ融資を利用する場合「つなぎ融資の依頼書」が送られてきます。
そこで最終的に振り込みたい工務店やハウスメーカーの口座を指定します。
- 事前につなぎ融資についての意思確認の電話が入ります（前日）
- つなぎ融資実行日に楽天銀行口座へ「金利・手数料」を差し引いた額が振り込まれます。
- 予め指定しておいたハウスメーカー口座へ「楽天銀行が振替処理」し入金されます。
楽天銀行口座からハウスメーカー銀行口座へ資金が自動で振替られますが手数料が２５８円差し引かれました。
つなぎローンを使う場合これにも事務手数料（一律11万円）がかかります。
つなぎローンを2回以上利用する場合でも「つなぎローンの事務手数料」は1回のみです。
融資額等により手数料は異なるかも知れませんので残高に余裕を持たせておくか、あらかじめ確認しておきましょう。
2回つなぎ融資を受ける場合でも流れは同じです。
つなぎ融資が終わった後にもし追加工事でお金が必要になった場合再審査が受けられます。
マイホーム建築中に消費税増税が行われたので再審査しました。
注文住宅の場合は「希望した追加工事」で予算が増えることもあります。
そういった場合でも再審査は可能です。
再審査期間は1日～2日ほどとのことでした。これも金額などケースバイケースなので審査次第でしょう。
つなぎ融資が終わるといよいよ住宅ローンの実行日（引渡日）を待つことになります。
楽天銀行の融資実行日の流れ
楽天銀行住宅ローンでは金銭消費貸借契約書をかわすために必要な書類は
- 融資実行（＝引渡し日）の13営業日前まで
に用意する必要があります。
またその前までに楽天銀行司法書士との面談が必要です。
また抵当権設定登記以外にも必要な登記があります。融資実行日までにやるべき住所変更等は別途こちらにまとめてあるので参考にして下さいね。
【口コミ】楽天銀行を使って感じたデメリット
楽天銀行は一回も銀行員と顔合わせせず融資実行が可能でした。（司法書士は除く）
メール・電話・FAXで完結します。
事前審査・本審査も家にいながら進むから楽チンと思えますがそうでもありませんでした。
窓口が無いことのデメリットは大きいです。
意思疎通が難しい
楽天銀行でフラット35を借りてみて感じたデメリットは
- 「書類の不備、不足時」が大変なこと
です。
特に事情が複雑なご家庭の場合注意が必要です。
マイホーム建築予定地は
- 接道が私道
- 土地の地主が2人（母と叔父）
でした。
権利関係が複雑な土地に建築するため事情が複雑なのはわかるのですが
- 私道の登記簿謄本を後から要求される
- 私道の地主の承諾書を後から要求される
- 地主の承諾書に記入する「私道の面積の出し方」について担当者毎に見解の違いがある
- 印鑑証明が不要と言われたり、あとから必要と言われたり混乱する
こういったトラブルがありました。
楽天銀行のご担当者が悪いという訳ではなく「メールや電話」のみのやりとりのため意思疎通がうまくいかない場合があるんです。
対面で同じ図面を見ながら説明すれば簡単なことですが電話やメールだけで状況を共有するのは結構難しいと実感しました。
書類の訂正が大変
提出書類を銀行に郵送したあと銀行ご担当者さんから
- 「○○部分を訂正してください」
といったことが起きた場合
- 訂正する資料が返送される
- 訂正する
- 再び郵送するorFAXする
こういった手続きが必要です。
窓口があれば目の前で相談しながらその場で訂正して終わるのになぁと思いました。
電話応対がスムースにいかないストレス
これは私が利用した楽天銀行のコールセンターの対応についてです。
是非とも改善してもらいたいと思ったのがコレ。
- 書類の不備があります
- 追加提出してもらいたい資料があります
- つなぎ融資の書類を送りました
- つなぎ融資の実行確認の電話です
などネット銀行との電話のやりとりは無くてはならないものです。
しかし、仕事中に楽天銀行から着信があっても出られないことが多々あります。
すぐ折り返せねばと思いコールセンターに電話します。
しかし楽天銀行の場合
- 混雑してつながらない
- 電話はpm5時まで
と制約が多すぎました。
やっとつながっても
- 「分かるものが他の電話に応対中」でまた折り返します
というパターンもありました。
これは本当に改善した方がいいと思いました。
銀行員専用の携帯電話を支給するなりして、スムースなやり取りを整えるべきだと感じました。
楽天銀行を使って感じたメリット
金利や手数料が安い
アルヒや楽天銀行は金利＆手数料は業界でも最安値に近い数字です。
地銀などは、同じフラット35でも金利が高い場合もあります。
ネット銀行は手間がかかったり面倒な点もあります。
しかし人によっては35年という長期間の借り入れとなるため金利負担は大きいですよね。
変動金利に比べると固定金利は高いので、できるだけ金利負担を抑えるには多少苦労してもネット銀行を使って良かったと思います。
結論：マイホームの住宅ローンは窓口がある方が楽
住宅ローンは人によっては35年間縛られます。
たった数ヶ月頑張るだけで一生涯に渡って負担が軽減できるならやるべきですね。
ですが私の経験から窓口が無いのは結構辛いものがありました。
金利が安いメリットは享受しつつ出来るだけ楽に進めるなら窓口があるイオン銀行やアルヒなどの方が楽に進められと思います。
私は口座があることで楽天銀行に安易に決めましたが窓口で相談が可能なARUHIを選ぶべきだったと後悔しました。
アルヒは地域によっては日祝も相談可能な上に、日曜祝日が定休日でも土曜日のみ相談窓口があるのは心強いですね。
電話応対も楽天銀行は17時までですがアルヒは19時までと遅くまで相談可能です。
ARUHIはフラット35を専門に取り次いでいるので、フラット35について担当者が詳しいのも安心できますね。
事前審査はネットで可能ですね。
