我が家は建築予定地はありました。
建築予定地には「貸家」が建っていました。
立ち退き交渉で半年後に退去してもらうことを承諾してもらい、設計まで進んでいたにもかかわらず、立ち退き交渉が難航してしまい、一年半近くかかることとなりました。
その間、やむを得ず土地を白紙に戻し、土地探しをするという経験をしました。
「立ち退き交渉の次は土地探しか・・・」という絶望のなかで、必死に集めた「裏技」のような情報や方法。
実際に効果があったものだけを厳選して、この記事にまとめました。
今土地を探している方へ、少しでも役に立てば嬉しいです。
【準備編】土地探しで失敗しなための資金計画
土地探しを始める前に、まずは総予算を把握することはとても重要です。
なぜなら、住宅ローンで土地建物でローンを組もうとすると土地を買う際に建物の見積もりを要求されるからです。
土地が売れる前に急いでハウスメーカー探さなきゃ・・・
慌ててハウスメーカー選びに走るとしっかり比較検討できず後悔・・・
なんてケースも。
まずは、大まかに全体的な予算感を把握してから土地探しを進めましょう。
そんなのもう決まっているって方は、クリックすると土地探しの裏技にジャンプします♪
総予算から建物にかかる費用を差し引いて土地予算を決める
建物の金額はピンからキリまであります。
同じ大きさの家でも大手なら3,000万円ローコストなら2,000万円などは、よくある話。
総予算＝建物＋土地ですよね。
大事なのは無理のない資金計画をもとに「総予算」を決定することです。
土地重視なら、希望エリアの土地相場から「ハウスメーカーの算段を付ける」建てたいハウスメーカーがあるなら、総予算から建物費用を差し引いて建築可能な土地を探す。
このどちらかです。
どちらかというと有利なのは「土地の相場感」を把握しつつ「ハウスメーカー・工務店」に土地探しを依頼することです。
ハウスメーカー・工務店は自社で家を建ててもらえるように土地の値引き交渉などにも積極的に動いてくれるからです。
また希望する建物が建築可能かどうか法令上の相談も同時にできるためスムーズです。
資金計画をさらに詳しく
「諸費用込みの坪単価」で比較する
建物の金額は「坪単価」で単純に比較しがちですが落とし穴があります。
ハウスメーカーによって坪単価の算定基準がバラバラなのです。
ですから、あえて坪単価を安くみせかけることも可能なんです。
大事なのは諸費用を含めた総費用ベースで坪単価を比較することです。
過去の建築主の見積書が参考になるのはこのためです。
見えない費用（造成・水道引込・外構）を最初から見込む
土地には見えない費用がかかります。
例えば水道が引き込まれていない場合は１ｍ単位で数十万と費用がかかります。
水道引き込み距離が長いとかなりの出費になるためハウスメーカー・工務店の専門家と一緒に土地を調査することはこの観点からも重要です。
我が家のケースでは解体費用・水道・下水道の引き込み・土留めなど各種費用がかかりました。
ワンストップで信頼できる方に相談しながら進めるとスムーズ・安心して進められます。
積水・一条などの大手の見積もりや我が家の諸費用の内訳など、お金に関する具体的な情報は以下の記事にまとめています。
我が家の諸費用の内訳・その他ハウスメーカーの総費用をさらに詳しく
自己資金とローンのバランスを最適化（ローン相談も同時進行）
資金計画に不安があるなら、FPなどに相談してみるのも良いでしょう。
自己資金とローンのバランス最適化を相談したりできます。
さらに詳しく
「ネット掲載前・非公開」物件を確実にキャッチする3つの裏技
土地を探すとき、SUUMOやHOME’Sのようなポータルサイトを見るのが定番ですよね。
私も最初はそうでした。
でも、実はそこで見つかる土地って「誰でも見られる公開情報」ですよね。
同じように土地探しをしている人が目を皿のようにして毎日毎日チェックしているんです。
ですが、プロがチェックしているのはその一歩先だと知りました。
一般には出回らない「ネット未掲載」や「非公開情報」をいち早くキャッチすることが必要です。
ここでは、私が実際に使って効果があった「公開前・非公開の土地をキャッチする3つの方法」を紹介します。
土地が流通する仕組みを理解すると裏技が理解できる
土地が流通する仕組みを理解すると「土地探しの裏技」が見えてきます。
まず、地主が土地を手放そうとする場合、個人的に買い手が見当たらない場合不動産会社に仲介を依頼します。
仲介を依頼する際は不動産会社と契約を結びます。
３つある契約を簡単に説明しましょう。
- 専属専任媒介契約：不動産会社１社だけに仲介を依頼（５日以内にレインズに登録）
- 専任媒介契約：不動産会社１社だけに仲介を依頼＋個人的に売却も可能（７日以内にレインズに登録）
- 一般媒介契約：複数の不動産会社に仲介依頼可能＋個人的に売却も可能（レインズ登録義務なし）
詳細は以下に引用しておきます。
専属専任媒介契約
不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。専任媒介契約と仕組みは似ていますが、異なるのは不動産会社が見つけた売却先としか取り引きすることができません。契約の有効期限は最大で3カ月となっており、不動産会社は媒介契約成立から5日以内にREINS（レインズ）への登録が義務付けられています。また、不動産会社は1週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。
依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、不動産会社が限られた期間内に買い手を探さなくては売買契約を仲介できないため、比較的高い確率で買い手が見つかることなどが挙げられます。・専任媒介契約
専属専任媒介契約と同じく、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。異なるところは自力で探した買い手を見つけて不動産会社を介さずに契約できることがあげられます。契約の有効期限は最大で3カ月となっています。不動産会社は媒介契約成立から7日以内にREINS（レインズ）への登録が義務付けられています。また、不動産会社は2週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。
依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、自力で買い手の目処はたつが、さらに好条件の買い手を探したい際に利用しやすい点などが挙げられます。・一般媒介契約
同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。自力で探した買い手と不動産会社を通さずに契約することも可能です。契約に有効期限はなく（行政指導はあり）、REINS（レインズ）への登録義務もありません。不動産会社が依頼先に業務の実施状況を報告する義務もありません。契約方法には、明示型と非明示型があります。明示型は、他にどの不動産会社と媒介契約を結んだか通知する方法で、非明示型は通知しない方法です。
特徴としては、一見幅広く買い手を探すことができそうな媒介契約に感じがちですが、不動産会社にとっては（専属）専任媒介契約と比較して安定性の低い依頼となるので、買い手探しに時間がかかってしまう可能性があります。また、明示型・非明示型についても同様です。
このように「専属専任媒介契約＆専任媒介契約」は不動産会社１社としか契約を結べないことになっており５～７日以内にレインズに登録することが義務化されています。
では次に不動産会社の立場から見ていきましょう。
依頼を受けた不動産会社は「土地を売りたい地主」あわよくば「土地を買いたい買い手」双方を仲介することで両方から仲介手数料を取ろうと考えます。
ですからレインズ公開前に売れていく土地も少なくありません。
レインズに公開すると他の業者からでも閲覧ができるようになるため不動産会社を通して多くの買い手の目に触れることになります。
そのためレインズに登録されると競争倍率が上がりますし、広告掲載などが行われるようになるためsuumo等でも閲覧可能になっていきます。
不動産会社と早期に信頼関係を築く
1つめの裏技はポータルサイトに載る前の「水面下にある物件」にアプローチすることです。
これは「レインズ（REINS）掲載前の未公開物件」にアプローチすることを意味します。
まだ一般の目には触れない段階の情報ですね。
各不動産屋さんの独自物件と言えるでしょう。
ただし、レインズに掲載されても、即座にSUUMOなどに反映されるとは限りません。
そのため、不動産会社にあらかじめ「希望条件」を伝えて信頼関係を築いておくと「まだネットに出ていない土地」の情報をいち早く教えてもらえる可能性が高まります。
「レインズに出た瞬間」を狙える業者にあたる
レインズとは、不動産会社が情報を共有するための業者間ネットワークです。
物件の売主が専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は一定期間内にレインズへの登録義務があります（専属専任は5営業日以内、専任は7営業日以内）。
しかし、レインズの情報は一般には公開されていません。見ることができるのは、宅建業者など限られた事業者のみです。
そのため、「レインズに出た瞬間に社内でチェックできる体制がある会社」や、「営業マンが日々レインズを確認しているような体制の会社」に相談することが、非公開物件に出会う近道になります。
ポイント
- レインズの情報は一般人には直接見られない
- ネットに出ていない＝「未公開」ではなく「公開されているが表に出ていない」だけ
- 営業担当がレインズを頻繁に見ていれば「ネット掲載前」の土地を紹介してもらえる可能性あり
売却予定情報を先取り！「地元密着型」ルート
不動産会社の中には、地元の地主さんを通じて「まだ売り出していない土地」の情報を持っていることがあります。
地元密着型の不動産屋さんは「地域に根ざした独自ルート」を持っている場合があり、特に古くからの地主さんとの関係性を大切にしています。
【足で稼ぐ裏技】徒歩で「未掲載土地」を見つける！場所とタイミング
ネットに載っていない土地を見つけるには、現地を歩いて探す「地道な現地調査」も効果的ですよ。
実際我が家も歩き回って、スーモや他のサイトに載っていない未公開の土地を見つけることができました。
今回は、その中でも特に見つかりやすい場所とタイミングをご紹介します。
空き地や更地の看板をチェック
建物が解体されて更地になっている場所は、今後売りに出される可能性が高いです。
現地で「売地」や「販売予定」などの看板が出ていないかこまめに確認しましょう。
古い住宅街の空き家など
古くからある住宅街はねらい目です。
例えば空き家のまま放置されている土地があったり、高齢者一人暮らしで施設に入ることで売りに出る可能性もよくある話だからです。
そうしたエリアを散策するのと思わぬ土地に出くわす可能性もあるでしょう。
季節の変わり目や引越しシーズン前後
特に春や秋は引越しが多く、売りに出る土地も増える傾向にあります。
タイミングを狙って何度か現地を訪れると、思わぬ発見があります。
徒歩での現地調査は時間も体力も必要ですが、その分「他の買い手が知らない土地」に出会える確率が高まります。
スマホのメモや写真を活用して、気になる土地はその場で記録しておくと後で比較検討しやすいですよ。
ぜひ、この「現地実践編」を参考に、足で稼ぐ土地探しを試してみてくださいね。
所有者に直接連絡する裏技
現地調査をしていて、気になる土地があったけど「売地」になっていない。
そんな時は、登記簿から直接所有者を調べてコンタクトを取る方法があるんです。
いきなり電話するのは少し勇気がいりますが、丁寧な自己紹介と購入意欲を伝えればお話は聞いてもらえるかもしれませんし、不動産屋に仲介を依頼してる場合は不動産屋さんを紹介してもらえる可能性も。
特に、売りに出ていない土地や、売却を検討しているがまだ情報を公開していないケースでは効果的なはずですよ。
登記簿で所有者を調べるには、法務局で「登記事項証明書」を取得します。
わからない場合は窓口の担当者に聞けば丁寧に教えてもらえます。所有者が法人の場合は、会社の連絡先を調べて問い合わせると良いでしょう。
【在宅OK：今すぐできる楽な裏技】タウンライフ土地探しサービスを活用する
お子さんが小さかったり、妊婦さんだと不動産会社巡りなんて大変・・・
現地を歩くなんてとても無理・・・
こんな人多いはず。
ＳUUMOやHOME'Sなどは家にいながら検索できるからつい頼っちゃう。
分かります。
でも、これまで紹介したようにいい物件はその前に売られていく現実・・・。
そこで、そんな方は、タウンライフ土地探しサービスが便利です。
これは、不動産業者やハウスメーカーが持つ未公開の土地情報を効率的に入手できる便利な方法の一つだからです。
不動産会社は広告費を抑えつつ、売買を仲介することで利益を最大化しようとします。
そのため、SUUMOのような大規模な広告媒体に多額の費用をかけることをできるだけ避けたい傾向がありますよね。
その代わりに、提携しているハウスメーカーや工務店の顧客に対して、ネット未公開の土地情報を優先的に提供しています。
ハウスメーカーは自社で不動産部門を持つことも多く、また地元の不動産会社と強い提携関係を築いているため、非公開の良質な土地情報が集まる環境が整っています。
さらに、ハウスメーカーや工務店は建築に関する法令や地域の規制にも詳しく、土地の価格交渉にも積極的に動いてくれる傾向があります。
これは単に土地を探すだけでなく、予算内で建築を進めるための大きなメリットにもなりますよね。
私が実際に利用した際にもらった土地に関する資料がコチラ。
希望エリアをリクエストするとハウスメーカー・担当者によっては、このような土地情報を無料で提供してくれますよ。
私の体験談だと、メールで希望エリアを伝えて情報を流してもらえたりました。
対応は担当者やハウスメーカー次第だとは思いますが、何もしないと良い土地には巡り合えませんから動いてみる価値ありですよね。
私のより具体的な体験談は以下記事にまとめています。
タウンライフ土地探しの体験談をさらに詳しく
中古戸建を買って更地にする裏技：費用の実例あり
中古の戸建てを購入してから解体し、更地にして土地を活用する方法も意外と効果的です。
私自身も結局立ち退きが最終的に決まり、解体・造成までの流れを経験しました。
もし中古戸建を購入し更地にするなら、ポイントは「費用対効果」を見極めることだと思います。
エリアによっては、土地がなかなかでないことも・・・。
解体費用や造成費用は決して安くありませんが、どうしても良いと思える土地なら、一考の余地ありではないでしょうか。
一般に解体費用を差し引いた金額で売りに出されるケースが多いです。
解体費用は構造・面積によって異なりますが、参考までに我が家が解体にかかった費用については以下記事にまとめています。
解体にかかる費用をさらに詳しく
土地探しの裏技を実践するコツ
情報源を複数持つのが鍵
土地探しにおいて、情報網をどれだけ早く広げられるかが成功の鍵です。
私は地元の不動産屋さんだけでなく、タウンライフ土地探しも併用し、できるだけ情報網を広げました。
地元不動産屋さんでしか手に入らない情報もあれば、ハウスメーカーがいち早く手に入れる情報もあると考えたからです。
こうした複数の情報源を組み合わせることで、他の買い手よりもいち早く有益な土地情報を入手するよう心掛けました。
未公開土地が見つかる土地探しサイトをさらに詳しく
信頼できる担当者と動くことが大事
土地を買うときに最も怖いのが「買ったあとに後悔すること」ですよね。
ご近所ガチャなんていう言葉があるくらいですから、近隣環境の調査は重要です。
素人でもできるチェックポイントを挙げると・・・
ココがポイント
- 地盤リスク（ハザードマップ（市町村のHP）で液状化・浸水・土砂災害の可能性を確認）
- 接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接しているか（再建築できるかの確認））
- 周辺環境（昼・夜・平日・休日と、時間帯を変えて現地を見る。生活音・治安・匂い・日当たりなど）
- 不安要素（近隣住民にヒアリング、Google検索で物件名や地番を調査。「事故物件サイト」も参考に）
この他、法令やインフラ（水道・ガス等の引き込み）に関する点は、専門知識がないと見抜けないものも多いため、不動産会社よりも、信頼できる「ハウスメーカー・工務店に土地探しを相談する」のがもっとも安全な方法だと私は思います。
ハウスメーカーはその土地に家を建てるプロ。
建築に支障がないか、法令に適合するか、インフラ整備に問題はないかなどを建築士や設計士の目線で無料でチェックしてくれるからおすすめですよ。
タウンライフ土地探しサービスを使えば、あなたの総予算に適したハウスメーカー・工務店から無料で土地情報を入手可能です。
私の体験では、メールで希望エリアを伝えることで土地資料をもらえたりもしました。
対応はハウスメーカー・担当者次第だと思いますが、私は利用して良かったと感じましたよ。
