こんにちはアベです。
今回は実体験を元に本当に効果がある裏技を教えましょう。
【土地の探し方の裏技】suumo以外で未公開の不動産を見つける方法
土地が見つからないというのは精神的にきついですよね。
とても分かります。
我が家の場合建築予定地があったのですが貸家が建っていました。
貸家住人の立ち退きを進めたのですがなかなか進展せず。
いったいいつになったらマイホームを建てられるのかと精神的に辛い時期がありました。
立ち退きはもう諦め土地探しをした時期もありました。
その際役立った「裏技的な方法」を紹介しましょう。
人の目に触れる前の土地情報入手する土地探しの裏技
「他の人の目に触れる前の土地情報を入手する」土地探しの裏技を紹介します。
土地の探し方の裏技
- レインズ公開前の土地を狙う
- レインズ非掲載の土地を狙う
- 空地・空き家をリサーチする
- 建築条件を取り払ってもらえるよう交渉する
それぞれ見ていきましょう。
不動産屋に直接足を運び「レインズ公開前」の土地を紹介してもらう
１つ目が
- レインズ公開前の土地を狙う
です。
これを理解するためには土地がどのように市場に流通するかを理解しておく必要があります。
例を挙げて説明しましょう。
土地が市場に流通する仕組み
地主が土地を手放そうとする場合、個人的に買い手が見当たらない場合不動産会社に仲介を依頼します。
仲介を依頼する際は不動産会社と契約を結びます。
３つある契約を簡単に説明しましょう。
- 専属専任媒介契約：不動産会社１社だけに仲介を依頼（５日以内にレインズに登録）
- 専任媒介契約：不動産会社１社だけに仲介を依頼＋個人的に売却も可能（７日以内にレインズに登録）
- 一般媒介契約：複数の不動産会社に仲介依頼可能＋個人的に売却も可能（レインズ登録義務なし）
詳細は以下に引用しておきます。
専属専任媒介契約
不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。専任媒介契約と仕組みは似ていますが、異なるのは不動産会社が見つけた売却先としか取り引きすることができません。契約の有効期限は最大で3カ月となっており、不動産会社は媒介契約成立から5日以内にREINS（レインズ）への登録が義務付けられています。また、不動産会社は1週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。
依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、不動産会社が限られた期間内に買い手を探さなくては売買契約を仲介できないため、比較的高い確率で買い手が見つかることなどが挙げられます。・専任媒介契約
専属専任媒介契約と同じく、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。異なるところは自力で探した買い手を見つけて不動産会社を介さずに契約できることがあげられます。契約の有効期限は最大で3カ月となっています。不動産会社は媒介契約成立から7日以内にREINS（レインズ）への登録が義務付けられています。また、不動産会社は2週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。
依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、自力で買い手の目処はたつが、さらに好条件の買い手を探したい際に利用しやすい点などが挙げられます。・一般媒介契約
同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。自力で探した買い手と不動産会社を通さずに契約することも可能です。契約に有効期限はなく（行政指導はあり）、REINS（レインズ）への登録義務もありません。不動産会社が依頼先に業務の実施状況を報告する義務もありません。契約方法には、明示型と非明示型があります。明示型は、他にどの不動産会社と媒介契約を結んだか通知する方法で、非明示型は通知しない方法です。
特徴としては、一見幅広く買い手を探すことができそうな媒介契約に感じがちですが、不動産会社にとっては（専属）専任媒介契約と比較して安定性の低い依頼となるので、買い手探しに時間がかかってしまう可能性があります。また、明示型・非明示型についても同様です。
このように「専属専任媒介契約＆専任媒介契約」は不動産会社１社としか契約を結べないことになっており５～７日以内にレインズに登録することが義務化されています。
では次に不動産会社の立場から見ていきましょう。
依頼を受けた不動産会社は「土地を売りたい地主」あわよくば「土地を買いたい買い手」双方を仲介することで両方から仲介手数料を取ろうと考えます。
ですからレインズ公開前に売れていく土地も少なくありません。
レインズに公開すると他の業者からでも閲覧ができるようになるため不動産会社を通して多くの買い手の目に触れることになります。
そのためレインズに登録されると競争倍率が上がりますし、広告掲載などが行われるようになるためsuumo等でも閲覧可能になっていきます。
競争倍率があがる前に不動産会社に足を運びレインズに公開される前の土地を紹介してもらうよう積極的に働きかけるのが裏技１つ目です。
不動産会社にレインズ非掲載の土地を紹介してもらう
土地の探し方の裏技その２は
- レインズ非掲載の土地を狙う
です。
先ほど紹介した一般媒介契約の場合レインズに登録義務が無いため不動産会社のみで抱えている可能性もあります。
例えば地主が土地の売買を近所に知られたくないため人の目に触れない形で探してほしいと打診しているようなケースです。
複数の不動産会社と契約が結べるためより好条件で売りたいという地主が保有している土地である可能性もあります。
このような土地は不動産会社に直接足を運ばないと見えてこない不動産です。
希望する地域を実際に歩いて空地・空き家をリサーチする
これまで紹介してきた裏技は土地情報が不動産会社に持ち込まれた後の話でした。
それより前を狙うのがこの裏技です。
マイホームを建てたい地域を実際に歩いてみて「空地」「空き家」をリサーチしてみるんです。
高齢社会で家を手放して空き家になっている土地は意外と多いです。
例えば
- 子供が都会に出て空き家のまま放置されている家。
- 高齢者の独り住まいだったが高齢者施設に入所して空き家になった家
など。
また空地を狙うのも選択肢の１つです。
実は土地の情報は法務局にいけば調べられます。
土地には住所とは別に「地番」というものがあり地番毎に登記簿謄本があります。
登記簿謄本があれば持ち主を調べることができるんです。
地番は法務局に行けば調べることができますので、気になる土地・空地があれば登記簿謄本を入手して連絡してみるのもありです。
個人が直接アプローチするのはちょっと気が引けるという場合相談している不動産会社にお願いしてみるのも１つでしょう。
建築条件を取り払ってもらう
気になる土地があったけどハウスメーカーの建築条件ありの土地だったというケースも結構ありますよね。
そんな場合はダメ元で建築条件を取り払ってもらえないか交渉してみるのもありです。
ただし価格は割高に提示しないと相手にされないので注意が必要です。
suumo以外で未公開土地を探す裏技：タウンライフ土地探しを利用する
これまで見たようにsuumoに掲載される前に土地は売れていきます。
suumo以外で未公開の土地をネットで探す裏技が「タウンライフ土地探し」を利用することです。
不動産屋は経費をできるだけ節約して不動産売買を仲介することで利益を最大化しようと考えます。
そこで提携関係にある購買意欲の高い顧客に情報を提供します。
その代表例が「ハウスメーカーの顧客」です。
ハウスメーカーは独自の不動産部門を持ってたり不動産会社と提携関係があるのでハウスメーカーには未公開の土地情報も集まります。
実際私は住友不動産販売からネット非公開の土地を紹介してもらいました。
私が利用した時のより詳細な体験談は別記事にまとめてあります。
口コミ【タウンライフで土地探し】未公開情報入手までの経緯⇒ブログで解説
土地の探し方の裏技は「足で稼ぐ」のが前提条件
これまで説明したように専属専任媒介契約・専任媒介契約で売り買いされる土地を優先的に紹介してもらうためには複数の不動産会社に足しげく足を運び得意客になることが重要です。
ハウスメーカーをある程度絞り込めるならハウスメーカーと提携している不動産会社に不動産を紹介してもらうのも効率的。
またいち早く情報を手に入れるために現地を実際に歩いてみて空き家が無いか、解体の動きが無いかなどを見ておくことも裏技です。
このように土地探しの裏技は足で稼ぐことが必須で面倒なことも。
ですが「面倒くさい」からこそやる価値があるんです。
なぜなら多くの人がやらないからです。
面倒ですが１社だけでなく複数の地元不動産会社に足を運んだり、タウンライフでハウスメーカーに協力を依頼するなどして非公開の土地情報を入手してくださいね！
