こんにちはアベです。
私も親の土地（正確には親と叔父の土地）を分筆して家を建てました。
具体的な流れや費用など紹介しますね。
もくじ
【実録】親の土地に家を建てる⇒分筆の費用まで全公開
親の土地に家を建てる場合でも土地にかかる費用は様々
親の土地に家を建てる場合でも土地に費用がかからない訳ではありません。
例えば以下のケースです。
- 土地はあるけど、建物があるから解体して家を建てる
土地はあるけど、分筆して家を建てる場合
このケースでは「解体費用や、それに伴うゴミ処理費用」がかかります。
土地があるけど例えば半分に分けて家を建てる場合は境界を確定するための測量＆分筆が必要になります。
解体の必要は無いし分筆の必要が無い場合でも
- 地盤改良工事
- 水道工事
が必要になるケースもあります。
地盤改良工事費用
地盤改良工事は地震が起きた時に建物が傾かないために行う工事です。
地盤調査の結果次第でかかる費用です。
マイホームで予算取りしていたのは60～70万。
水道工事費用
例えば二階建ての場合20mmの水道管が理想的ですが13mmの水道管しか引き込まれていない場合があります。
我が家もその例にもれず２０ミリに変更する必要がありました。
下水道も取り出す必要があったので合計６８万円かかりました。
親の土地に家を建てる場合の注意点
私は、親から今相続すると相続税が高いので親名義のままで家を建てました。
注意点がいくつかあるのでまとめました。
地主の承諾が必要
親の土地に家を建てる場合承諾書が必要になります。
抵当権に注意
銀行からお金を借りる場合「土地＆建物」に抵当権が設定されますので親の同意が必要です。
なお親の土地を無償で借り受けて家を建てる場合権利形態は「使用貸借」となります。
親の土地に家を建てた場合の税金
使用貸借の場合贈与税は課されません。
土地の名義が親のままなら土地に関する固定資産税は「親」に請求されます。
ここでマイホームを建てた子がその額を親に支払うことも使用貸借として認められます。
使用貸借による使用権の価額はゼロとされます。したがって、借地権の設定に際して対価として権利金等を支払う取引上の慣行がある地域において行われた使用貸借による土地の借受けであっても、税務上は地主から借受者に借地権の贈与があったとはされず、借受者に対して贈与税が課税されることはありません。
公益社団法人全日本不動産協会 「親子間で土地の使用貸借があった場合の税務 より
親の土地の一部に家を建てるため境界確定測量後に分筆した
土地の所有者が二人以上いる共有土地の場合それぞれに「建築の承諾書・抵当権設定の許可」をもらわなければいけません。
半分他人（親戚）の土地に家を建てるのですから抵当権設定を許可してもらうのはかなり難しいですよね。
そこで私は土地をあらかじめ分筆し、母の土地に家を建てました。
もともとこの土地は祖父が残した土地（AB）を母・叔父二人で相続した共有の土地でした。
土地ABを分けるためにあいまいだった境界をしっかり確定する必要がありました。
それが「境界確定測量」です。
そして分筆登記によって土地A・土地Bとに分けて登記しました。
土地を分筆しても持ち分は変わらないため「持ち分移転登記」も必要です。
これは司法書士の業務なので最初から司法書士に依頼するとスムーズです。
参考：測量から分筆登記・移転登記が終わるの所要期間
2019年2月に土地家屋調査士に依頼し境界立会いが2019年4月でした。
だいたい二ヶ月間かかりました。
市道も接しているため役所との日程調整や、立会い人が多い場合はそれだけ期間を要するようです。
最終的に測量図、登記簿が出来上がったのが7月末頃。
依頼から終了するまで6ヶ月弱かかりました。
親の土地に家を建てる場合にかかった総額
親の土地に家を建てる場合これまで紹介した費用以外に
- 銀行に関する費用
- 登記に関する費用（分筆以外の登記）
などがかかります。
もちろん建物本体にもお金がかかるので諸費用を含めて予算取りをすることが大事でした。
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