【実録】親の土地に家を建てる⇒分筆の費用まで全公開

こんにちはアベです。

家づくりに悩んでいる女性

親の土地に家を建てたい。分筆が必要なんだけど進め方とか注意点、かかる費用の相場も知りたいわ

こんな疑問にお答えします。

結論から言うと我が家は「叔父・母の共有名義の土地約90坪」を2筆に分筆しました。

境界が曖昧だったので境界確定測量を行いその後分筆しました。

境界確定測量＆分筆にかかった費用の総額は56万円でした。

ここで注意が必要なのは「分筆」は土地を２つに分ける登記であって「所有者」の持ち分はそのままになります。

つまり「叔父・母」名義の父が２個に分けられる訳です。

親の土地に家を建てるため我が家は土地を２つに分筆した後「叔父単独名義の土地」「母単独名義の土地」にする必要がありました。

そのため「持ち分移転登記」というものも必要になりました。

分筆にかかる期間なども詳しくまとめたので最後まで読んでみてくださいね。

【実録】親の土地に家を建てる⇒分筆の費用まで全公開

【親の土地家を建てる】分筆の流れと所要期間

2019年2月に土地家屋調査士に境界確定測量と分筆登記を依頼しました。

境界立会いが2019年4月にスタートしました。

依頼から境界立ち合いに至るまで約2ヵ月かかりました。

最終的に測量図、登記簿が出来上がったのが7月末頃ですから依頼から終了するまで半年近くかかりました。

私の場合事情が複雑でした。

役所との日程調整が必要な場合や立会い人が多い場合はそれだけ時間を要します。

家を建てるタイミングは人それぞれですが「お子様の進学」に合わせてと考える方も多いですよね。

分筆登記には境界の立ち合いが必要になりますので早めに見積もりに動いた方が良いでしょう。

親の土地が共有名義の場合の注意点

親の土地を分筆して家を建てる場合「父のみ」「母のみ」というケースならさほど面倒ではありません。

面倒なのは我が家ののケースのように「母50％・叔父50％」などの共有名義のケースです。

図で解説しましょう。

親の土地ABを分筆登記によって土地A・土地Bとに分けて登記しました。

土地を分筆しても持ち分は変わらないので図のようになります。

土地の所有者が二人以上いる共有持ち分の場合それぞれに「建築の承諾書・抵当権設定の許可」をもらわなければいけません。

半分他人（親戚）の土地に家を建てるのですから抵当権設定を許可してもらうのはかなり難しいですよね。

そこで我が家は母・叔父の「持ち分移転登記」も行いました。

それにより「母のみの土地」「叔父のみの土地」となります。

これは司法書士の業務です。

土地家屋調査士は「分筆登記」のみしか行えないので持ち分移転登記を行う場合は司法書士に依頼します。

【実例】親の土地に家を建てる場合にかかる様々な費用

親の土地に家を建てる場合でも土地に費用がかからない訳ではありません。

例えば解体が必要なケースです。

解体にかかる費用や解体前のゴミ掃除などに関する疑問は以下記事にまとめてあります。

解体が不要な場合でも地盤改良工事・水道工事が必要になるケースもあります。

地盤改良工事費用

地盤改良工事は地震が起きた時に建物が傾かないために行う工事です。

地盤調査の結果次第でかかる費用です。

マイホームで予算取りしていたのは60～70万。

あべ

うちは地盤が良好だったのでかかりませんでしたが地盤調査してみないと分からない費用です。

水道工事費用

例えば二階建ての場合20mmの水道管が理想的ですが13mmの水道管しか引き込まれていない場合があります。

我が家もその例にもれず２０ミリに変更する必要がありました。

下水道も取り出す必要があったので合計６８万円かかりました。

あべ

水道管をどこから取り出すか距離が遠ければ遠いほど金額はかさみます！

親の土地に家を建てる場合の注意点

私は、親から今相続すると相続税が高いので親名義のままで家を建てました。

注意点がいくつかあるのでまとめました。

地主の承諾が必要

親の土地に家を建てる場合承諾書が必要になります。

あべ

私は母と叔父共有の土地に家をたてました。このケースでは二人の承諾書が必要となります。

抵当権に注意

銀行からお金を借りる場合「土地＆建物」に抵当権が設定されますので親の同意が必要です。

あべ

私のケースでは親・叔父共有の土地なので双方に抵当権設定を認めてもらうことが必要でした。これは大変なことなので土地を２つにわけてから建築することにしました

なお親の土地を無償で借り受けて家を建てる場合権利形態は「使用貸借」となります。

親の土地に家を建てた場合の税金

使用貸借の場合贈与税は課されません。

土地の名義が親のままなら土地に関する固定資産税は「親」に請求されます。

ここでマイホームを建てた子がその額を親に支払うことも使用貸借として認められます。

使用貸借による使用権の価額はゼロとされます。したがって、借地権の設定に際して対価として権利金等を支払う取引上の慣行がある地域において行われた使用貸借による土地の借受けであっても、税務上は地主から借受者に借地権の贈与があったとはされず、借受者に対して贈与税が課税されることはありません。

公益社団法人全日本不動産協会　「親子間で土地の使用貸借があった場合の税務　より

 

親の土地に家を建てる場合にかかった総額

親の土地に家を建てる場合これまで紹介した費用以外に

• 銀行に関する費用
• 登記に関する費用（分筆以外の登記）

などがかかります。

もちろん建物本体にもお金がかかるので諸費用を含めて予算取りをすることが大事でした。